전세나 월세와 같은 임대차계약을 통해 주택에 거주 중인 경우, 해당 주택에 경매가 개시되었다는 통지를 받게 되면 임차인은 당황하고 불안해지기 마련이다. 이 상황에서 임차인이 자신의 권리를 최대한 보호하고, 보증금을 회수할 방법은 무엇일까. 이에 대하여 임차인의 우선변제권과 최우선변제권, 그리고 임차인이 취해야 할 조치에 대해 정리하고자 한다.

우선변제권은 임차인의 보증금 회수를 용이하게 하기 위하여 법적으로 마련한 장치이다. 주택임대차보호법상의 우선변제권을 확보하기 위해서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 후, 확정일자를 받아야 한다. 이 요건을 갖추면 임차인은 해당 주택이 경매나 공매로 매각될 때 매각 대금에서 다른 후순위 채권자들보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

한편, 최우선변제권은 보증금 중 일정 금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다. 이는 소액 임차인을 보호하기 위해 마련된 제도로, 우선변제권이 후순위 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 것에 비하여, 최우선변제권은 소액 보증금에 대해서 다른 모든 채권자보다 우선적으로 일부 금액을 변제받을 수 있으므로 보증금 회수 가능성이 더 크다.

다만, 최우선변제권을 행사하기 위해서는 경매개시결정이 등기되기 전에 해당 주택에 실제 거주하며 전입신고까지 마쳐야 하며, 현재 기준으로 서울시의 임차 주택이 최우선변제권에 해당하려면 보증금이 1억 6,500만 원 이하여야 하고, 이에 해당하면 최대 5,500만 원을 우선 변제받을 수 있다.

경매가 개시된 것을 알게 되었다면, 자신의 보증금이 소액임차인에 해당하는지 확인하고, 최우선변제권을 주장할 수 있는지를 먼저 확인해보아야 하는데, 그 금액은 주택임대차보호법 시행령 제11조에서 규정하고 있으며, 임대차계약 체결일에 따라 개정 전의 법률이 적용되면 보증금 기준 금액이 변동될 수 있으므로 유의해야 한다.

임차인은 해당 주택의 경매 절차에 적극적으로 참여하여 자신의 권리를 주장하여야 추후 경락대금에서 배당을 받을 수 있는데, 권리신고 및 배당요구서, 우선변제권 등의 권리를 입증할 수 있는 제반 서류를 제출 등의 절차를 놓치지 않아야 한다.

멀쩡히 살고 있던 집에 어느 날 갑자기 경매가 개시되었다는 통보를 받게 된 상황 자체가 임차인에게 심정적으로 매우 어려운 일일 테지만, 주택임대차보호법이 임차인 보호를 위하여 여러 제도를 규정하고 있기에, 이를 잘 이해하고 활용한다면 보증금을 회수할 수 있는 가능성을 높일 수 있다.

경매 절차는 복잡하고 법률적 지식이 요구되므로, 법률 전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 보호하고, 최적의 대응 방안을 마련하여 보증금을 회수할 수 있기를 바란다.