로엘법무법인 부동산

부동산 최신 인사이트입니다.

아파트 꼭대기 층 누수 피해, 입주자 대표회의가 책임회피한다면? 2020.12.30 |조회 71

아파트 꼭대기 층 누수 피해, 입주자 대표회의가 책임회피한다면?

오늘은 아파트 꼭대기 층에 살고 있는데 천정에서 누수 현상이 발생해 피해를 본 A씨의 이야기를 준비해 보았는데요. 입주자 대표회의에서 책임이 없다며 발뺌한다고 합니다. 누구에게 책임이 있는지, 법적 대응이 가능한지 로엘법무법인 부동산전문변호사가 사례를 통해 쉽고 재미있게 알려드리겠습니다.

A씨는 아파트 최상층인 20층에 살고 있는데요. 최근 비가 자주 와 걱정이 앞섭니다. 비가 심하게 퍼붓는 날이면 천장에서 누수 현상이 발생해 집안에 곰팡이 문제가 심각하기 때문입니다. A씨는 입주자 대표회의와 관리사무소에 이미 이런 정황을 알리고 옥상 방수공사까지 진행했는데요. 공사 이후에도 누수량은 줄었지만 누수 현상 자체가 없는 것은 아닙니다.

A씨는 누수 전문 업체를 통해 감정은 받아 보았는데 방수공사 전 천장 위에 물이 다량으로 고여 있는 데다 외벽을 통해 누수가 계속되고 있다는 진단을 받았습니다. 현재 화장실 전등으로도 물이 흘러들어와 합선 위험 때문에 불도 켜지 못하는 상황이고 곰팡이 문제도 심각한 수준입니다. 이에 A씨는 추가 방수공사와 도배 비용을 입주자 대표회의와 관리사무소에 요구했지만 이미 옥상 방수공사를 한차례 해줬기 때문에 추가로 공사비를 내줄 수 없다고 합니다. A씨는 법적으로 어떤 대응을 할 수 있을까요?

본격적으로 장마가 시작된다면 장맛비로 인한 누수 문제가 생각보다 심각한 손해를 부를 수 있습니다. 결론적으로 위 사례에서 A씨는 입주자 대표회의 및 관리주체인 관리사무소장에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

공동주택관리법 제18조에 따르면 아파트 입주자들은 관리규약 준칙을 참고해 아파트 관리규약을 정하는데 이때 관리규약은 주거생활의 질서를 보호하고 공동주택의 관리·사용에 관한 준거가 됩니다. 이 관리 규약에서는 입주자 구성원이 공동으로 소유·사용하는 공용부분과 각자 소유하는 전용부분을 따로 규정하는데 아파트 옥상이나 외벽은 입주자들이 공동 사용하는 시설로 공용부분에 해당합니다. 따라서 A씨의 집 누수로 인한 피해는 공용부분의 관리 하자로 발생한 손해라 볼 수 있습니다.

그렇다면 옥상 등 공용부분 관리 의무는 누구에게 있을까요?

민법 제750조에 따르면 관리 의무자가 의무를 다하지 못했기 때문에 손해가 발생한 것이므로 관리주체에게 책임을 물을 수 있습니다. 공동주택관리법 제5조, 제9조에 따르면 공용부분 관리 의무자는 입주자 대표회의와 자치관리의 경우 관리사무소장, 위탁관리의 경우 관리 업체입니다.

판결

입주자 대표회의는 관리 업체에 위탁했다고 해도 관리 의무 자체가 소멸되지 않습니다. 법원도 입주자 대표회의가 공용부분의 보수에 대한 의결권을 갖고 있는 데다 관리업자를 감독할 의무가 있으므로 관리 업무를 위탁했다고 해도 관리 책임이 사라지는 것은 아니라고 판시했습니다. (의정부지방법원 2015. 5. 13. 선고 2013가합71880 판결)

또한 아파트 공용부분이 소유자 전원의 공동소유인 점을 근거로 공작물의 소유자 책임에 따라 손해배상을 해줄 책임도 인정됩니다. 따라서 A씨는 이 점을 입주자 대표회의와 관리사무소에 충분히 주지시켜 문제를 해결하되 여의치 않으면 부동산소송 을 할 수도 있습니다.

관련 법률

공동주택관리법
제5조(공동주택의 관리 방법)
① 입주자 등은 의무관리 대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리 업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

민법
제758조(공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)
① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

만약 부동산 문제로 법적 다툼이 발생했다면 로엘법무법인의 도움을 받아보시기 바랍니다. 본 법무법인은 수천 건의 성공사례를 바탕으로 축적된 노하우와 경험을 통해 의뢰인에게 보다 유리한 결과를 이끌어드리고 있습니다. 편하게 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 이상 로엘법무법인 부동산변호사 였습니다.

감사합니다.

웹 접근성

로엘법무법인은 모든 사용자가 장애 유무에 관계없이
웹 사이트를 동등하게 이용할 수 있도록
웹 접근성 준수 및 개선을 위하여 노력하고 있습니다.
고객중심 경영을 최우선 가치로 여기는 로엘법무법인은
앞으로도 고객의 편리한 이용을 위하여 최선을 다하겠습니다.

사업자등록번호 : 511-81-25456 대표변호사 : 이태호, 김현우, 정태근, 이원화
상호명 : 로엘법무법인 ㅣ 상담 : 02-6243-0003 ㅣ FAX : 02-6747-1120 ㅣ HP : 010-5683-9935
서울 본사무소 : 서울 서초구 서초대로 274, 6층 (서초동, 블루콤타워)
서울 분사무소 : 서울 서초구 반포대로30길 81, 6층 (서초동, 웅진타워)
부산 분사무소 : 부산 연제구 법원로 12, 11층 1101호 (거제동, 로윈타워)
대구 분사무소 : 대구 수성구 동대구로 334, 7층 (범어동, 한국교직원공제회)
대전 분사무소 : 대전 서구 둔산중로 74, 11층 1101호 (둔산동, 인곡타워)
인천 분사무소 : 인천 미추홀구 소성로 171, 8층 802호 (학익동, 대흥평창로시스빌딩)
수원 분사무소 : 경기 수원시 영통구 광교중앙로 248번길 7-2, A동 10층 1002호 (하동, 원희캐슬광교)
광주 분사무소 : 광주 동구 동명로 92, 5층 (지산동, 주연빌딩)
의정부 분사무소 : 경기 의정부시 녹양로 34번길 47, 상가동 401호 (가능동, e편한세상녹양역)
성남 분사무소 : 경기 성남시 중원구 산성대로 454번길 2, 5층 (금광동, 신우빌딩)
울산 분사무소 : 울산 남구 법대로 85, B1 (옥동, 명진빌딩)
고양 분사무소 : 경기 고양시 일산동구 장백로 212, 7층 (장항동, 일산법조빌딩)
안산 분사무소 : 경기 안산시 단원구 광덕서로 82, 2층 204호 (고잔동, 한남법조빌딩)
창원 분사무소 : 경상남도 창원시 성산구 창이대로 689번길 10, 5층 502호 (사파동, 성은빌딩)
부천 분사무소 : 경기 부천시 상일로 126, 8층 808호 (상동, 뉴법조타운)
청주 분사무소 : 충청북도 청주시 서원구 산남로62번길 34, 301호
광고책임변호사 : 이태호