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아파트 꼭대기 층 누수 피해, 입주자 대표회의가 책임회피한다면? 2020.12.30 |조회 88

아파트 꼭대기 층 누수 피해, 입주자 대표회의가 책임회피한다면?

오늘은 아파트 꼭대기 층에 살고 있는데 천정에서 누수 현상이 발생해 피해를 본 A씨의 이야기를 준비해 보았는데요. 입주자 대표회의에서 책임이 없다며 발뺌한다고 합니다. 누구에게 책임이 있는지, 법적 대응이 가능한지 로엘법무법인 부동산전문변호사가 사례를 통해 쉽고 재미있게 알려드리겠습니다.

A씨는 아파트 최상층인 20층에 살고 있는데요. 최근 비가 자주 와 걱정이 앞섭니다. 비가 심하게 퍼붓는 날이면 천장에서 누수 현상이 발생해 집안에 곰팡이 문제가 심각하기 때문입니다. A씨는 입주자 대표회의와 관리사무소에 이미 이런 정황을 알리고 옥상 방수공사까지 진행했는데요. 공사 이후에도 누수량은 줄었지만 누수 현상 자체가 없는 것은 아닙니다.

A씨는 누수 전문 업체를 통해 감정은 받아 보았는데 방수공사 전 천장 위에 물이 다량으로 고여 있는 데다 외벽을 통해 누수가 계속되고 있다는 진단을 받았습니다. 현재 화장실 전등으로도 물이 흘러들어와 합선 위험 때문에 불도 켜지 못하는 상황이고 곰팡이 문제도 심각한 수준입니다. 이에 A씨는 추가 방수공사와 도배 비용을 입주자 대표회의와 관리사무소에 요구했지만 이미 옥상 방수공사를 한차례 해줬기 때문에 추가로 공사비를 내줄 수 없다고 합니다. A씨는 법적으로 어떤 대응을 할 수 있을까요?

본격적으로 장마가 시작된다면 장맛비로 인한 누수 문제가 생각보다 심각한 손해를 부를 수 있습니다. 결론적으로 위 사례에서 A씨는 입주자 대표회의 및 관리주체인 관리사무소장에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

공동주택관리법 제18조에 따르면 아파트 입주자들은 관리규약 준칙을 참고해 아파트 관리규약을 정하는데 이때 관리규약은 주거생활의 질서를 보호하고 공동주택의 관리·사용에 관한 준거가 됩니다. 이 관리 규약에서는 입주자 구성원이 공동으로 소유·사용하는 공용부분과 각자 소유하는 전용부분을 따로 규정하는데 아파트 옥상이나 외벽은 입주자들이 공동 사용하는 시설로 공용부분에 해당합니다. 따라서 A씨의 집 누수로 인한 피해는 공용부분의 관리 하자로 발생한 손해라 볼 수 있습니다.

그렇다면 옥상 등 공용부분 관리 의무는 누구에게 있을까요?

민법 제750조에 따르면 관리 의무자가 의무를 다하지 못했기 때문에 손해가 발생한 것이므로 관리주체에게 책임을 물을 수 있습니다. 공동주택관리법 제5조, 제9조에 따르면 공용부분 관리 의무자는 입주자 대표회의와 자치관리의 경우 관리사무소장, 위탁관리의 경우 관리 업체입니다.

판결

입주자 대표회의는 관리 업체에 위탁했다고 해도 관리 의무 자체가 소멸되지 않습니다. 법원도 입주자 대표회의가 공용부분의 보수에 대한 의결권을 갖고 있는 데다 관리업자를 감독할 의무가 있으므로 관리 업무를 위탁했다고 해도 관리 책임이 사라지는 것은 아니라고 판시했습니다. (의정부지방법원 2015. 5. 13. 선고 2013가합71880 판결)

또한 아파트 공용부분이 소유자 전원의 공동소유인 점을 근거로 공작물의 소유자 책임에 따라 손해배상을 해줄 책임도 인정됩니다. 따라서 A씨는 이 점을 입주자 대표회의와 관리사무소에 충분히 주지시켜 문제를 해결하되 여의치 않으면 부동산소송 을 할 수도 있습니다.

관련 법률

공동주택관리법
제5조(공동주택의 관리 방법)
① 입주자 등은 의무관리 대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리 업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
제10조(공용부분의 귀속 등)
① 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.

민법
제758조(공작물 등의 점유자, 소유자의 책임)
① 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.

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