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경매 진행 말하지 않은 임대차계약은 사기죄? 2020.12.30 |조회 86

경매 진행 말하지 않은 임대차계약은 사기죄?

오늘의 주제는 임대차계약 체결 시 경매가 진행 중인 부분을 따로 전하지 않았다면 사기죄가 적용되는가에 대해 알아보도록 하겠습니다. 지금부터 로엘법무법인 부동산전문변호사가 쉽고 재미있게 알려드리겠습니다.

A씨는 친구 B씨의 아파트에서 전세를 살기로 했습니다. 서로 가까운 사이라 믿고 별로도 아파트 등기부등본을 열람해보지 않았는데요. 그런데 이 아파트는 이미 경매가 진행 중인 물건이었고, B씨는 A씨와 임대차계약을 체결하며 A씨에게 따로 이야기해 주지 않았습니다.

뒤늦게 등기부등본을 열람한 A씨는 크게 화가 났지만 B씨는 등기부등본을 열람하지 않은 것은 A씨의 잘못이라고 주장합니다. B씨는 법적으로 어떤 처벌을 받게 될까요? 사기죄가 적용이 될까요?

"사기죄로 처벌될 수 있습니다."

다른 사람 기망해 재산 이익 얻으면 '사기죄'

형법 제347조는 다른 사람을 기망해 재물을 받거나, 재산상 이익을 취한 사람을 사기죄로 규정하고 있습니다. 여기서 말하는 기망이란 널리 재산상 거래 행위에 있어서 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 버리는 모든 행위를 말합니다. 한마디로 사람에게 착오를 일으키게 하는 것이 바로 기망 입니다.

대법원은 "범죄 행위자가 기망으로 재물이나 재산상 이익을 얻었다면, 피해자에게 현실적으로 재산상 손해가 발생했는지와 무관하게 죄가 성립한다"라고 판시한 바 있습니다. (대법원 2002.2.5. 선고 2001도5789 판결)

경매 사실 불고지는 사기죄 해당될 수 있어

B씨는 A씨에게 임대차계약 당시 경매 진행 사실을 알리지 않았지만, A씨 입장에서는 언제든 스스로 아파트 등기부등본을 열람해 해당 사실을 알 수 있었습니다. 이런 상황에서 단지 말을 하지 않았다는 이유로 B씨를 사기죄로 처벌할 수 있느냐가 핵심 쟁점입니다.

판결

대법원에 따르면 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무가 있는 사람이 일정한 사실에 대해 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 제대로 알리지 않는 것을 말합니다. 일반 거래의 경험칙상 상대방이 그 사실을 알았다면 해당 법적 행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙에 비춰 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것입니다. 역시 이를 위반하면 사기죄가 성립합니다. (대법원 1998.12.8. 선고 98도3263 판결)

이와 비슷한 판례에서는 임차인이 임대차계약 당시 임차할 건물의 경매 진행 사실을 알았더라면 해당 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않을 것이 명백한 이상 임대인은 신의칙상 임차인에게 이를 고지할 의무가 있다고 판결했습니다. 임차인이 건물에 관한 등기부를 확인할 수 있다고 해도 경매 사실을 알려줄 필요성이 사라지는 것은 아니라는 판시입니다. (대법원 1998.12.8. 선고 98도3263 판결)

이런 대법원 판례로 볼 때 B씨도 사기죄처벌이 가능하며, 이 경우 10년 이하 징역 또는 2,000만 원 이하 벌금에 처할 수 있습니다.

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