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[사건으로 보는 법률이야기] 특약 있는 상가 임대차, 지붕수리비 누가 내야 할까? 2020.12.29 |조회 98

특약 있는 상가 임대차, 지붕수리비 누가 내야 할까?

안녕하세요. 로엘법무법인입니다.

오늘은 특약 있는 상가 임대차, 수리비 누가 내야 하는지에 대해 알아볼까 합니다. 그럼 지금부터 로엘법무법인#부동산전문변호사가 사례를 바탕으로 쉽고 재미있게 알려드리겠습니다.

A씨는 임대 입주해 있던 상가 건물의 지붕에 금이 가 빗물이 새면서 가게 매장이 침수되는 피해를 입었습니다. 당장의 매장 집기 피해는 본인이 부담한다고 해도 지붕수리비는 건물주에게 청구할 생각인데요. 상가건물 임대차계약을 체결할 때 상가 수선의무는 임차인 부담으로 한다는 특약을 넣은 게 아무래도 마음에 걸립니다.

건물 수선비는 임대인이 부담한다는 특약이 있는 임대차 계약, A씨는 건물주에게 지붕 수선비용을 청구할 수 있을까?

"청구할 수 있습니다."

임대인에게는 임차인이 상가건물을 온전히 사용할 수 있도록 수선해야 할 의무가 있습니다. 그런데 이번 A씨의 경우는 이 부담을 임차인에게 돌린다는 특약이 존재하는데요. 하지만 특약이 있다고 해서 모든 수선의무를 임차인에게 돌릴 수 있는 것은 아닙니다.

대법원 판례

대법원판례 94다34692,94다34708를 참고해 말해보자면 특약에 의해 임차인에게 돌릴 수 있는 수선의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한정됩니다. 건물의 벽이 갈라지거나 구성부분에 대한 대수선은 특약에 수선의무의 범위가 따로 명시돼 있지 않는 한 임대인이 수선의무를 부담해야 합니다.

임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 가집니다. 이를 위해 임대인은 임대차 기간 중 임차인이 그 상가건물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지·보수해야 합니다. 다만 상가건물의 파손·장해 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 임차인이 그 수선의무를 부담해야 합니다.

위 A씨의 사례에서는 특약이 문제가 됩니다.

임대인은 특약에 의해 수선의무를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 하지만 모든 수선의무를 임차인에게 떠넘길 수는 없습니다. 상가건물의 벽이 갈라지거나 비가 새는 등 상가건물 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 기본적인 설비 부분의 교체 등은 특별한 사정이 없는 한 임대인이 수선의무를 지는 게 원칙입니다. 낙뢰로 인해 상가건물에 화재가 발생한 경우 등 천재지변 또는 불가항력적 사유로 상가건물이 파손된 경우도 임대인이 수선의무를 부담해야 합니다.

임차인은 임대인이 정당한 이유 없이 상가건물을 수선해 주지 않는 경우, 상가건물 임대차계약해지 하거나 파손 부분의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수도 있습니다. 또 임대인을 상대로 이에 따른 손해배상청구도 가능합니다.

민법

민법
제618조(임대차의 의의) 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.
제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

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