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[사건으로 보는 법률이야기] 2개월 이상 임대료 연체한 세입자, 임대차계약 해지 가능 2020.12.29 |조회 156

2개월 이상 임대료 연체한 세입자, 임대차계약 해지 가능

안녕하세요. 로엘법무법인입니다.

오늘 포스팅에 대한 내용은 2개월 이상 월세를 연체한 세입자를 상대로 임대차계약 해지가 가능할까? 라는 주제를 준비해 보았는데요. 지금부터 로엘법무법인 부동산전문변호사가 쉽고 재미있게 알려드리도록 하겠습니다!

집주인 A씨는 자신의 소유 주택을 세입자 B씨에게 '보증금 1000만 원, 월세 30만 원'에 2년 동안 임대하기로 하고, 임대차계약을 체결했습니다. 처음 몇 달 동안은 월세를 꼬박꼬박 잘 내던 세입자 B씨는 요즘 연이어 월세를 내지 않고 있어 집주인 A씨는 신경이 이만저만 쓰이는 것이 아닙니다.

집주인 A씨는 세입자 B씨를 상대로 어떤 법적 조치를 할 수 있을까요?
집주인은 세입자가 2개월 이상 임대료를 연체한 경우 이를 이유로 임대차계약을 해지하고, 주택의 명도를 요구할 수 있습니다.

관련 법률

민법 제640조 차임 연체와 해지

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

위 규정에 따라 집주인 A씨는 2기분 이상의 차임이 연체된 경우 임대차계약 해지가 가능합니다. 이 경우 차임의 연체는 반드시 2회가 연속하지 않아도 되고, 연체액이 2기분에 달하는 경우 계약 해지를 할 수 있습니다. 즉 위 사례의 경우 60만 원 이상 월세 연체가 발생했다면 집주인 A씨는 즉시 임대차계약을 해지할 권한이 생깁니다.

만일 세입자가 집주인과 계약했을 시 월세 1회만 연체하더라도 계약을 해지할 수 있다는 특약을 넣었다면?

계약서 상에는 이런 특약이 있다 하더라도 1번의 월세 미납만을 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.
민법 제642조는 강행규정이기 때문에 위 규정에 어긋나고 임차인에게 불리한 약정이라면 그 효력이 인정되지 않기 때문입니다.

반면에 세입자가 월세를 계속 내지 않으면서 집을 비워주지도 않는다면 집주인은 부득이하게 명도소송을 제기할 수 있습니다. 관련 판례에 따르면 이처럼 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 명도 소송을 한 경우, 소송비용을 임차인에게 받을 수 있고 이를 보증금에서도 공제할 수 있습니다.

판결

[대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490판결]
임대인이 임차인을 상대로 차임 연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체 차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임 지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다.

세입자의 월세 미납 상태가 계속된 상황에서 새로운 집주인이 바뀔 경우 곧바로 임대차 계약 해지할 수 있을까?

[대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결]
이 경우, 세입자가 이미 2기 이상의 월세를 미납한 상태였다고 해도, 새 집주인은 자신에게 소유권이 이전된 이후 또다시 2기 이상의 차임을 연체해야만 비로소 세입자와 계약 해지 사유가 성립된다.

만약 이와 관련한 부동산 다툼이 있는 경우라면 로엘법무법인의 법적 도움을 받아보시기 바랍니다. 본 법무법인은 처음부터 끝까지 의뢰인과 함께 소통하며 유리한 결과를 이끌어내고 있습니다. 한치의 거짓도 없는 성공사례를 통해 쌓은 경험과 노하우가 축적되어 있으니 믿고 편하게 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 이상 로엘법무법인 부동산전담팀 이었습니다.

감사합니다.

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[사건으로 보는 법률이야기] 월세 밀린 세입자가 계약 해지 요구까지 무시한다면?

2020-12-29

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