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불안한 전세시장 보증금 지키기 2023.04.28 |조회 113

불안한 전세시장 보증금 지키기

A씨는 임대인 B씨에게 전세 만기 때 이사를 가겠다고 전했습니다. B씨가 다음 세입자를 구하기 위해 A씨가 살고 있는 집을 전세 매물로 등록했다는 소식을 들었지만, 집을 보러 온 사람은 없었는데요. 알고 보니 B씨는 A씨가 임대 들어올 때보다 1천만 원이나 높은 금액에 전세 매물을 내놓은 것이었습니다. A씨는 B씨에게 전세금을 낮추는 것이 어떻겠냐고 하였지만 B씨는 그럴 생각이 전혀 없어 보입니다. 이미 이사를 가야 할 집을 구한 A씨는 전세보증금을 제때 못 받는 것은 아닐지 걱정입니다.

전세권설정 등기란

전세권설정 등기란 전세기간이 만료된 뒤에도 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 가장 빠르게 보증금을 돌려받을 수 있는 수단입니다. 임대인이 전세보증금을 돌려줄 능력이 되지 않거나 혹 돌려줄 의지가 없는 상황에서 임차인은 해당 부동산을 경매에 부쳐 전세보증금을 회수할 수밖에 없습니다.

실제 전세권 설정은 비용이 들고 절차가 복잡합니다.

전세보증금을 지키는 가장 간단한 방법은 이사 당일에 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다. 전세금을 보호받는 가장 첫 단계로서 등기부등본상의 주소와 주민등록본 상의 주소를 일치시키는 것이며, 주민등록법에 따라 전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에만 마치면 되지만 전, 월세 세입자라면 이사 당일에 주민센터나 읍사무소 등을 방문하여 최대한 빠르게 전입신고를 마무리하는 것이 좋습니다.

확정일자도 전입신고와 동시에 받을 수 있습니다.

전입신고를 위해 주민센터 등을 방문할 때 임대차계약서 원본을 가져가면 쉽게 확정일자를 부여받을 수 있습니다. 여기서 비용이 발생하지만 전세보증보험에 가입하는 방법도 유용합니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)를 통해 가입이 가능합니다.

전세권 등기를 설정하기 위해서는?

전세권설정 등기를 마치면 확정일자와 마찬가지로 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 등기비용이 전세금에 비례해 부과되는 만큼 비용 부담이 만만치 않습니다. 그러나 임대인이 전세보증금을 돌려줄 의지가 없거나 능력이 현저히 부족한 경우 전세권 설정 등기를 통해 해당 부동산의 경매를 신속하게 진행할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 전세권설정은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.

최근에 전세계약 체결 때 계약서에 특약사항으로 임대인이 전세권 설정 시 이에 동의한다는 특약을 넣기도 하는데요. 전세권설정 등기를 하기 위해 등기 신청서를 작성해 등기소에 접수해야 합니다.

전세권 등기는 온라인을 통해 가능합니다.
대법원 인터넷등기소에 접속해 필요한 정보를 입력한 후 비용을 납부하면 됩니다.

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

1. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.

민법 제303조(전세권의 내용)

1. 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

2. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

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