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구두로 한 계약, 법적 효력 있을까? 2023.04.28 |조회 52

구두로 한 계약, 법적 효력 있을까?

B씨는 A씨가 내놓은 아파트 매물이 마음에들어 당장 계약을 요청했습니다. 다른 사람에게는 보여주지도 말라며 현장에서 가계약금 1천만 원을 주기도 했는데요. 하지만 얼마 후 인근 신축 아파트 분양이 실패했다는 소문이 돌자 B씨는 A씨에게 계약을 파기하자며 정식 계약이 아닌 가계약은 법적으로 아무 의미가 없으니 자신이 준 가계약금 1천만 원을 다시 내놓으라고 합니다.

A씨는 이런 상황이 당황스럽습니다. 가계약금을 다시 돌려달라는 B씨의 말을 들어줘야 할까요?

가계약이란

가계약이란 정식 계약을 맺기 전 계약금의 일부를 주고 맺는 임시 계약입니다.
그렇다면 가계약은 법적 효력이 없을까요?

가계약 역시 법적으로 인정됩니다.

매도자든 매수자든 당사자 일방이 계약을 파기하려 할 때 이에 대한 해약금을 지급해야 합니다. 가계약에 대한 규정은 법적으로 명시돼 있지 않습니다. 부동산 거래에서 목적물의 주소, 면적, 거래금액, 대금 지급 방식 등 구제적인 거래가 오고 갔다면 서면 계약을 작성하지 않았더라도 해당 계약법적 구속력이 인정되는 것으로 보입니다.

그러나 구두로 계약 내용에 합의해야 할 경우 계약 파기하려는 상대방이 해당 내용에 대해 합의가 없었다고 주장하는 경우도 있습니다. 이런 경우 간단한 문서, 문자 메시지 등 내용을 남길 필요가 있습니다.

계약 일방이 가계약을 해지하려고 할 때 배상은 어떻게 될까요?

가계약을 해지하려는 계약 당사자는 상대방에게 해약금을 지급해야 합니다. 이런 경우, 배상의 기준이 무엇인지 놓고 갈등이 빚어지며 판례는 가계약금이 아닌 정상적인 계약금을 기준으로 배상이 이뤄져야 한다고 판단하고 있습니다.

민법 제565조[해약금]

① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

부동산 계약 체결일과 관련한 혼란을 막기 위해 가계약금 입금일을 계약 체결일 기준으로 활용하기로 결정했습니다.

부동산 거래 계약 신고 시 기재하는 계약 체결일 기준을 가계약금 입금일로 한다는 내용인데요. 부동산 거래신고등에 관한 법률 내용은 부동산 매매계약 체결 시 30일 이내 이를 신고하도록 하고 있습니다. 이를 어길 경우 최대 500만 원의 과태료가 부과됩니다.

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