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[사건으로 보는 법률이야기] "집주인은 따로 있었다?" 전대차계약 시 주의사항 2020.12.29 |조회 229

집주인은 따로 있었다? 전대차계약 시 주의사항

안녕하세요. 로엘법무법인입니다.
오늘은 실제 사례를 들려드리면서 전대차계약시주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

임차인 A씨는 임대인 B씨와 서울 소재의 00아파트의 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 입주 후 7개월이 지난 어느 날, A씨는 갑작스레 소유자 C씨로부터 퇴거 요청을 받게 됩니다. 이게 무슨 일인가 싶어 알아보니 임대인 B씨는 C씨로부터 집을 빌린 임차인이었던 것입니다.

그렇다면 A씨는 이 상황에 어떻게 대처해야 할까요?

임차인이 임대인이 되어 임차목적물을 다시 제3자에게 사용하도록 인정하는 계약을 전대차계약이라고 합니다. 이 경우 임대인으로서 전대차계약을 진행한 임차인(위 사례의 경우 B씨)을 전대인, 상대방인 제3자(위 사례의 경우 A씨)를 전차인이라고 합니다.

임차인이 전대차계약을 체결하는 경우 원래 임대인인 C씨의 동의를 구해야 하는데 C씨가 전대차계약에 동의하지 않을 경우, A씨와의 임대차계약 을 해지할 수도 있습니다.

관련 법률

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
① 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.
② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

그러나, 임차건물 전체가 아닌 소부분을 타인에게 전대하는 경우에는 임대인의 동의 없이도 가능합니다. '건물의 소부분'은 임차인이 임차한 건물의 전체 면적과 전대로 빌려주는 부분의 면적을 비교했을 때 임차인이 쓰는 면적보다 전대한 부분이 적은 면적이라면 소부분이라 할 수 있습니다. (민법 제632조)

다만 판례는 예외를 인정하고 있습니다. 전대행위가 당사자간 인적 신뢰를 해치는 배신적 행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 임대인이 임대차계약을 해지할 수 없다고 보고 있습니다.

실제 판결 사례

임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용ㆍ수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 업슨 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며...(중략)...(대법원 2010. 6. 10. 선고2009다101275 판결)

가령 전대인과 전차인이 부부관계로서 임차건물에 함께 거주하는 사정 등이 있는 경우라면 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 다만 이 경우 '특별한 사정'을 전차인이 입증해야 합니다.

하지만 사안과 같이 특별한 사정이 없어 임대차계약이 해지될 수밖에 없는 상황이라면 전차인은 전대인을 상대로 임대차계약 해지에 따른 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 또 이와 관련해 별도의 손해가 발생했다면 손해배상을 청구도 가능합니다. 당사자간 분쟁 해결이 어려울 때에는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청 을 하거나 법원에 소송제기 할 수 있습니다.

지금까지 전대차계약 시 발생할 수 있는 사례를 통해 전대차계약 주의사항에 대해 알려드렸는데요. 만약 법적 도움이 필요하다면 로엘법무법인 으로 편하게 연락주시기 바랍니다. 로엘법무법인은 처음부터 끝까지 의뢰인과 함께 소통하며 보다 좋은 결과를 만들어 드리고 있습니다.

이상 로엘법무법인이었습니다.

감사합니다.

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