로엘법무법인 부동산

부동산 최신 인사이트입니다.

근저당권 설정 일자란? 2022.07.14 |조회 161

근저당권 설정 일자란?

A씨는 몇 달 전 전셋집으로 이사를 마쳤습니다. 얼마 후 A씨는 우연히 등기부등본을 떼어봤다 놀랐는데요. 집주인과 계약을 체결할 당시 없던 은행 근저당권이 발견됐기 때문입니다. 근저당권 설정 일자는 A씨가 이사를 한 후 전입신고를 했던 그날이었는데요. 어떻게 된 일일까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항

전입신고와 근저당권 효력 발생 시차를 이용한 전세 사기가 늘어나고 있습니다.

[주택임대차보호법 제3조 제1항]
세입자가 입주 후 주민등록과 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 약속한 임차기간 동안 경매나 매매 등 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에서 살 수 있는 권리입니다.

집주인이 세입자와 임대차계약을 체결 후 이사 당일에 전입신고를 한다 해도 집주인이 같은 날 은행에 가서 대출을 받아버리면 세입자는 대항력을 갖지 못합니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 경매가 개시되고 집주인이 바뀌더라도 그 집에 살 수 있습니다.

그러나 A씨의 사연처럼 근저당권보다 뒤에 전입신고를 했다면 이야기는 달라집니다.

A씨는 배당요구를 할 수 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약 효력을 주장하지는 못하며 당초 보증금보다 금액이 모자를 때 낙찰자에게 이를 요구하거나 집을 비워주지 않는 등 행위를 할 수 없습니다.

집주인에게 법적 제재를 가할 수 없을까?

집주인에게 사기죄를 적용해야 한다는 주장이 있지만 이는 불가합니다. 형법상 사기죄는 다른 사람을 속여 경제적 이득을 취했을 때 성립이 되는데요. 집주인이 세입자에게 대출 계획을 말하지 않은 것만으로 이를 속이는 행위, 가망의 고의가 있다 보기 어렵습니다. 아직 이런 유형의 임대차계약 횡포를 막기 위한 제도적 장치가 마련되지 않았습니다. 법 제도가 구비될 때까지 특약사항에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 익일까지 제한 물권을 설정하지 않고 등기부 등본 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다'라는 조항을 넣는 것이 최선입니다.

만약 부동산 문제로 법적인 다툼이 발생했다면 로엘법무법인의 법적 도움을 받아보시기 바랍니다. 본 법무법인은 수천 건의 성공사례를 바탕으로 축적된 노하우와 경험을 통해 의뢰인에게 유리한 결과를 이끌어드리고 있습니다. 편하게 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

웹 접근성

로엘법무법인은 모든 사용자가 장애 유무에 관계없이
웹 사이트를 동등하게 이용할 수 있도록
웹 접근성 준수 및 개선을 위하여 노력하고 있습니다.
고객중심 경영을 최우선 가치로 여기는 로엘법무법인은
앞으로도 고객의 편리한 이용을 위하여 최선을 다하겠습니다.

사업자등록번호 : 511-81-25456 대표변호사 : 이태호, 최창무, 장영돈, 권상진, 김현우
상호명 : 로엘법무법인 ㅣ 상담 : 02-6243-0003 ㅣ FAX : 02-6747-1120 ㅣ HP : 010-5683-9935
서울 본사무소 : 서울 서초구 서초대로 274, 6층 (서초동, 블루콤타워)
서울 분사무소 : 서울 서초구 반포대로30길 81, 6층 (서초동, 웅진타워)
부산 분사무소 : 부산 연제구 법원로 12, 11층 1101호 (거제동, 로윈타워)
대구 분사무소 : 대구 수성구 동대구로 334, 7층 (범어동, 한국교직원공제회)
대전 분사무소 : 대전 서구 둔산중로 74, 11층 1101호 (둔산동, 인곡타워)
인천 분사무소 : 인천 미추홀구 소성로 171, 8층 802호 (학익동, 대흥평창로시스빌딩)
수원 분사무소 : 경기 수원시 영통구 광교중앙로 248번길 7-2, A동 10층 1002호 (하동, 원희캐슬광교)
광주 분사무소 : 광주 동구 동명로 92, 5층 (지산동, 주연빌딩)
의정부 분사무소 : 경기 의정부시 녹양로 34번길 47, 상가동 401호 (가능동, e편한세상녹양역)
성남 분사무소 : 경기 성남시 중원구 산성대로 454번길 2, 5층 (금광동, 신우빌딩)
울산 분사무소 : 울산 남구 법대로 85, B1 (옥동, 명진빌딩)
고양 분사무소 : 경기 고양시 일산동구 장백로 212, 7층 (장항동, 일산법조빌딩)
안산 분사무소 : 경기 안산시 단원구 광덕서로 82, 2층 204호 (고잔동, 한남법조빌딩)
창원 분사무소 : 경상남도 창원시 성산구 창이대로 689번길 10, 5층 502호 (사파동, 성은빌딩)
부천 분사무소 : 경기 부천시 상일로 126, 8층 808호 (상동, 뉴법조타운)
청주 분사무소 : 충청북도 청주시 서원구 산남로62번길 34, 301호
광고책임변호사 : 이태호