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근저당권 설정 일자란? 2022.07.14 |조회 117

근저당권 설정 일자란?

A씨는 몇 달 전 전셋집으로 이사를 마쳤습니다. 얼마 후 A씨는 우연히 등기부등본을 떼어봤다 놀랐는데요. 집주인과 계약을 체결할 당시 없던 은행 근저당권이 발견됐기 때문입니다. 근저당권 설정 일자는 A씨가 이사를 한 후 전입신고를 했던 그날이었는데요. 어떻게 된 일일까요?

주택임대차보호법 제3조 제1항

전입신고와 근저당권 효력 발생 시차를 이용한 전세 사기가 늘어나고 있습니다.

[주택임대차보호법 제3조 제1항]
세입자가 입주 후 주민등록과 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다. 약속한 임차기간 동안 경매나 매매 등 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 만료 전까지 임차권을 주장함과 동시에 계속 집에서 살 수 있는 권리입니다.

집주인이 세입자와 임대차계약을 체결 후 이사 당일에 전입신고를 한다 해도 집주인이 같은 날 은행에 가서 대출을 받아버리면 세입자는 대항력을 갖지 못합니다. 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인은 경매가 개시되고 집주인이 바뀌더라도 그 집에 살 수 있습니다.

그러나 A씨의 사연처럼 근저당권보다 뒤에 전입신고를 했다면 이야기는 달라집니다.

A씨는 배당요구를 할 수 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약 효력을 주장하지는 못하며 당초 보증금보다 금액이 모자를 때 낙찰자에게 이를 요구하거나 집을 비워주지 않는 등 행위를 할 수 없습니다.

집주인에게 법적 제재를 가할 수 없을까?

집주인에게 사기죄를 적용해야 한다는 주장이 있지만 이는 불가합니다. 형법상 사기죄는 다른 사람을 속여 경제적 이득을 취했을 때 성립이 되는데요. 집주인이 세입자에게 대출 계획을 말하지 않은 것만으로 이를 속이는 행위, 가망의 고의가 있다 보기 어렵습니다. 아직 이런 유형의 임대차계약 횡포를 막기 위한 제도적 장치가 마련되지 않았습니다. 법 제도가 구비될 때까지 특약사항에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 익일까지 제한 물권을 설정하지 않고 등기부 등본 계약 당시 상태와 동일하게 유지한다'라는 조항을 넣는 것이 최선입니다.

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