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명의수탁자가 마음대로 부동산을 팔아버렸다면? 2022.06.16 |조회 87

명의수탁자가 마음대로 부동산을 팔아버렸다면?

부동산 투자로 재산을 불린 A씨는 늘어나는 세금 때문에 고민입니다. 고민 끝에 친구 B씨에게 자신의 명의 부동산 일부를 B씨 명의로 해주면 매달 일정 금액을 주겠다고 제안하였고, B씨는 그 제안을 받아들였습니다.
하지만 A씨는 약속한 보상을 하지 않았습니다. 화가 난 B씨는 A씨의 부동산 일부를 몰래 팔고 매매대금을 챙겼는데요. A씨는 부동산을 원래대로 찾아올 수 있을까요?

A씨처럼 타인 명의로 하는 부동산 거래를 명의신탁이라고 합니다.

명의신탁은 주로 취득세, 양도소득세 등등 보유세나 강제집행, 건강보험료 납부 및 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용됐습니다.

[실 권리자 등기위무를 위반할 경우]
▶ 명의신탁자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금형
▶ 명의신탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하 벌금형

A씨가 이미 매도한 부동산을 다시 내놓으라고 한다면 어떻게 될까요?

명의신탁은 원래 무효이지만 가운데 제3자가 끼어있을 때는 이야기가 다릅니다. 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 즉 A씨는 B씨가 제3자에게 부동산을 임의 처분했다 하더라도 제3자에게 자신의 소유권을 주장하거나 소유권이전등기의 말소를 주장할 수 없습니다.

또한 명의수탁자가 제3자에게 부동산을 매도한 처분행위가 유효할지라도 이는 거래 상대인 제3자를 보호하기 위한 취지일 뿐 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 어떠한 위탁관계가 존재함을 전제한 것으로도 볼 수 없습니다. 만약 B씨가 명의수탁한 부동산을 돌려주지 않겠다고 주장한다면? 명의수탁자는 자신의 앞으로 등기돼 있던 부동산을 반환해야 합니다. 부동산 명의신탁이 불법원인급여에 해당한다 주장하는 사람도 있는데요.

불법원인급여란?

불법원인급여란? (민법 제746조)
위법한 원인으로 급여한 재산이나 제공된 노무로서 이를 제공한 자는 그 이익의 반환을 청구하지 못한다.

다만 무효인 명의신탁약정에 따라 명의수탁자에게 마친 등기는 특별한 사정이 없는 한 불법원인급여에 해당한다고 봐야 한다는 의견도 있습니다.

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