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전세집이 경매에 넘어갔어요 어떻게 할까요? <02> 2022.01.20 |조회 360

보증금 반환은 대항력에 따라 달렸습니다.

보증금 반환은 대항력에 따라 달렸습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 있는 선순위 임차인은 배당요구를 해서 보증금을 돌려받은 후 이사를 가는 방법이 있습니다. 또 살고 있는 집이 경매로 넘어간 경우에 선순위 임차인이 경매 법원에 배당요구를 하게 되면 특별한 사정이 있지 않는 이상 임대차 해지의 의사표시로 간주됩니다. 임대인과 임차인 사이 계약은 경매 법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지됩니다.

하지만 여기서 주의할 점은 매각기일까지는 이사를 가지 않아야 합니다. 배당요구 후 우선변제를 받기 위해서 주택점유와 동시에 주민등록을 갖추고 있어야 하며, 이 상황에서 이사를 가게되면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다. 그러나 법원에 임차등기명령을 신청했으면 집을 비워도 상관없습니다.

대항력 있는 후순위 임차인

이는 근저당권 등 말소기준보다 뒤에 전입신고를 하고 입주한 뒤 확정일자를 받은 경우를 말합니다.
이러한 임차인의 경우 배당요구를 할 수 있지만 낙찰자에게 기존 임대차계약의 효력을 주장할 수는 없습니다.

대항력이 없는 임차인

전입신고를 하지 않는다면 대항력이 생기지 않습니다. 따라서 대항력이 없는 임차인은 확정일자를 받아도 경매 법원에게 자신의 몫을 배당해 줄 것을 요청하기가 힘듭니다. 대항력이 있는 임차인에게 배당된 만큼을 제외하고 남은 금액이 있다면 다음 순서로 보증금 반환을 받을 수는 있습니다.

대항력이 없는 임차인이 보증금을 반환받으려면 임대인에게 전세금 반환 소송 등 민사 절차를 통해 받아내는 게 최선입니다. 이러한 일에 대비하기 위해서는 계약 당시부터 선순위의 저당권이나 가압류·가등기가 돼있는지 확인해야 합니다.

소액임차인의 우선변제

주택임대차보호법은 소액임차인의 특례를 규정하고 있는데요. 대항력을 갖춘 소액임차인은 근저당권자 등 우선변제권을 가진 담보물권자가 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 변제받을 수 있도록 하며 이때 확정일자는 보증금 반환을 위한 필수 요건은 아닙니다.

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