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전세집이 경매에 넘어갔어요 어떻게 할까요? <01> 2022.01.19 |조회 97

대항력이란?

살고 있던 전세집이 경매로 넘어갈 경우 세입자 입장에서는 당황스러울 수밖에 없는데요. 가장 우선적으로 대항력과 우선변제권 여부를 따져봐야 합니다. 대항력이란 임차인이 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 제3자의 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 이는 약속했던 임차 기간 동안 경매로 인해 집 주인이 변경되어도 새 집주인에게 계약이 종료되기 전까지 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.

등기부등본상 앞선 다른 권리가 접수된 바 없이 깨끗할 경우 대항력을 취득하게 됩니다. 이후 가입류나 저당권이 설정되어도 보증금을 받는 데에는 큰 문제가 없습니다. 하지만 대항력이 없는 상태로 부동산 경매가 진행될 경우 주택 낙찰금은 권리자의 선순위대로 배당되기에 선순위자가 많은 경우에는 전세집 보증금을 일부만 받던지 아니면 전액을 다 못 받을 수도 있습니다.

우선변제권이란?

전세집이 경매로 넘어가면 두 번째로는 우선변제권을 확인해야 합니다. 우선변제권이란 임차주택이 경·공매되는 경우 임차주택 대금에서 후 순위 권리자보다 우선해서 보증금을 돌려받는 권리를 말합니다. 우선변제권은 대항력 취득 요건에 임대차계약증서상 확정일자까지 갖춰야 취득할 수 있습니다.

임대차 계약서 작성한 날 확정일자를 받았다면?

만약 임대차 계약서를 작성한 날 확정일자를 받았다고 해도 대항력을 취득하지 못한다면 우선변제권이 생기지 않기에 보증금을 반드시 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 또 계약 때부터 이미 선순위근저당이 설정된 집을 임차한다면 전입신고와 확정일자를 모두 완료하더라도 대항력이 생기지 않습니다.

종전에는 임차인이 입주 후에 지방자치단체, 대법원, 인터넷, 등기소 등등을 통해서 전입신고와 확정일자 신청을 직접 했어야 했지만 작년 6월부터 전월세 신고제가 시행되어 계약 한 달 이내에 전입하는 경우 임차인은 임대차 신고와 동시에 자동으로 확정일자를 부여받고 전입신고를 처리할 수 있습니다.

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