로엘법무법인 부동산

로엘법무법인 사건사례입니다.

손해배상(위반증축건물매도인)

위반 증축 건물 매도인에게 손해배상 승소

매도인과 공인중개사측의 건축물 고지의무 및 확인의무 위반으로 인한 손해배상청구 인정

2020-10-24

사건개요

원고(의뢰인)은 피고로부터 5층 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마침. 피고는 4층 베란다의 건물 외측에 위법증축을 한 상태로 해당 층을 임차 주고 있던 상황. 원고는 매매 이후 구청으로부터 위반증축 건축물 시정명령 및 이행강제금 부과예고통지를 2차례 받았고 이 부분을 원고 부담으로 철거하면서 철거 비용 또한 부담하게 됨. 이에 대해 원고는 피고를 상대로 매매목적물의 하자로 인한 손해배상 소송 제기. 원고는 위반 건축물에 대한 설명을 듣지 못했고 이를 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 것이라 주장. 피고는 원고가 위 증축 부분이 위반 건축물로 평가될 여지가 있다는 사정을 알고 있었고, 몰랐더라도 과실이 있으므로 하자담보책임을 부담하지 않는다고 주장. 1심 재판부는 매매목적물에 하자는 존재하나 피고가 고지해야 할 부분이 아니고, 원고가 위법증축 부분을 인식하고 있었고 이것이 위법건축물이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 데 중점을 두어 건물에 대해 살펴보지 않은 원고의 과실이 있었다고 보아 원고의 청구를 전부 기각한 사안(1심 전부 패소). 해당 사건 1심 전부 패소 후 2심부터 로엘에서 담당하게 됨.

주요쟁점 및 성공전략

로엘은 피고 매도인, 공인중개사, 공인중개사협회로부터 원고가 매매 당시에 피고들로부터 불법 증축과 관련하여 달리 고지받거나 인지한 사항은 전혀 없다는 점에 집중하여 피고들의 고지, 설명의무 위반임을 강조하기로 함. 또한, 경험칙상 일반인인 원고의 관점에서 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없다는 점을 강조하여 원고의 과실 없음을 입증하는데 중점을 두었음. 구체적으로 매도인의 과실을 입증하기 위하여, 구청에 사실조회 신청을 하여 해당 위법증축물 발견의 경위와 시점에 대해 밝히고, 피고 공인중개사에게도 매도 당시의 상황 및 건축물대장상의 표시 방법에 관하여 석명을 구하였음. 또한, 피고 매도인이 당시 임차인과 임대차계약서 특약사항으로 넣어둔 위법증축 부분에 관련한 조항을 근거로 매도인이 불법증축에 대해 인지하면서도 이를 악의적으로 원고에게 알리지 않은 것임을 강조함. 피고들은 해당 건물의 현재 가치상승분을 강조하며 원고에게 결과적으로 손해가 없다는 식의 주장을 펼쳤으나, 유사 사례들의 판례를 근거로 피고들의 고지의무 및 확인의무 위반을 구체적으로 피력하여 법원으로부터 1심 전부 패소한 내용을 뒤집고 일부승소 판결을 얻을 수 있었음.

결과

원고가 이 사건 증축 부분이 위반 건축물이라는 사실을 알았다거나 알 수 있었다고 보기 부족하며, 피고들의 알릴 의무 및 설명 의무 위반이라고 봄이 상당하다. 그러므로 피고는 원고에게 손해배상금으로 증축 부분 철거 및 원상복구 공사비 그리고 증축 부분 철거로 인한 시가 감소액에 대한 손해배상을 하라 는 판결로 1심 전부 기각을 뒤집고 2심에서 일부승소.

분류

손해배상

사건 담당 변호사

분류	제목	작성일	조회
손해배상(위반증축건물매도인)	위반 증축 건물 매도인에게 손해배상 승소 매도인과 공인중개사측의 건축물 고지의무 및 확인의무 위반으로 인한 손해배상청구 인정	2020.10.24	2485
손해배상(권리금)	임차인이 신규임차인 주선 기회를 보장받아 권리금계약을 체결하였으나 임대인의 과도한 임료주장으로 신규임대차계약을 체결하지 못한 사안에 손해배상청구권 손해배상(권리금)	2020.09.03	1434
매매계약해제	장기간이 지난 시점을 잔금 지급시기로 정한 매매계약의 해제 소유권이전등기를 원하는 매수인에게 계약금 배액을 공탁한 후, 조정을 통하여 매매계약을 해제한 사례	2020.09.03	2118
분양권매수	분양권을 판 매도인의 단순변심으로 계약파기주장을 뒤집고 명의변경하라는 판결을 받은 사례 계약서를 작성하지 않았어도 매매의 구체적인 사항의 의사의 합치가 있음을 주장하여 승소	2020.09.03	508
소유권이전등기	신속한 가처분 및 소제기를 하여 소송 진행 전에 소유권이전등기를 받은 사례 소유권이전등기 완료	2019.12.11	2219
영업금지가처분	프랜차이즈 본사가 가맹점 근처에 점포를 낸 사건에서 영업금지가처분을 인용받은 사례(원결정 이의신청도 기각을 이끌어냄) 영업금지가처분인용 가처분이의신청기각	2019.11.28	3758
임대보증금반환	보증금반환을 거부하는 임대인을 상대로 임차권등기명령 후 소제기하여 보증금 전액을 돌려받은 사례 임대차보증금 반환	2019.11.25	2507
행정처분취소	거부사유에 신청하지 아니한 부분을 이유로 거부처분이 부당하고 거부사유가 부존재함을 다투어 승소한 사례 지목변경신청반려처분에 대하여 거부사유를 직접적으로 다투어 처분취소판결을 받은 사례	2019.11.25	1249
매매계약해제	의뢰인 매도인이 시세보다 낮은 금액으로 매매계약을 체결하고 계약금 수령한 후 시세를 안 뒤, 계약금 배액 상환없이 계약해제를 원하였던 사례 매수인을 합법적으로 압박하고 매수인에게 매매계약 과정의 문제점을 인지시킨후 일부 위약금만 지급하고 소송없이 매매계약해제완료	2019.11.07	2435
분양권매수	의뢰인 분양권 매수인이 중개인을 통해 계약금, 중도금을 지급하였는데 중개인의 과실로 분양계약이 해지되어 중개업자등 관련자에게 손해배상청구한사례 신속한 가압류를 통해 본안소송 진행과 상관없이 1달만에 손해배상액 전부를 받음	2019.11.06	750

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