로엘법무법인 부동산

로엘법무법인 사건사례입니다.

손해배상(위반증축건물매도인)

위반 증축 건물 매도인에게 손해배상 승소

매도인과 공인중개사측의 건축물 고지의무 및 확인의무 위반으로 인한 손해배상청구 인정

2020-10-24

사건개요

원고(의뢰인)은 피고로부터 5층 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마침. 피고는 4층 베란다의 건물 외측에 위법증축을 한 상태로 해당 층을 임차 주고 있던 상황. 원고는 매매 이후 구청으로부터 위반증축 건축물 시정명령 및 이행강제금 부과예고통지를 2차례 받았고 이 부분을 원고 부담으로 철거하면서 철거 비용 또한 부담하게 됨. 이에 대해 원고는 피고를 상대로 매매목적물의 하자로 인한 손해배상 소송 제기. 원고는 위반 건축물에 대한 설명을 듣지 못했고 이를 알았다면 매매계약을 체결하지 않았을 것이라 주장. 피고는 원고가 위 증축 부분이 위반 건축물로 평가될 여지가 있다는 사정을 알고 있었고, 몰랐더라도 과실이 있으므로 하자담보책임을 부담하지 않는다고 주장. 1심 재판부는 매매목적물에 하자는 존재하나 피고가 고지해야 할 부분이 아니고, 원고가 위법증축 부분을 인식하고 있었고 이것이 위법건축물이라는 사실을 알았거나 알 수 있었다는 데 중점을 두어 건물에 대해 살펴보지 않은 원고의 과실이 있었다고 보아 원고의 청구를 전부 기각한 사안(1심 전부 패소). 해당 사건 1심 전부 패소 후 2심부터 로엘에서 담당하게 됨.

주요쟁점 및 성공전략

로엘은 피고 매도인, 공인중개사, 공인중개사협회로부터 원고가 매매 당시에 피고들로부터 불법 증축과 관련하여 달리 고지받거나 인지한 사항은 전혀 없다는 점에 집중하여 피고들의 고지, 설명의무 위반임을 강조하기로 함. 또한, 경험칙상 일반인인 원고의 관점에서 이를 알았거나 알 수 있었다고 볼 수 없다는 점을 강조하여 원고의 과실 없음을 입증하는데 중점을 두었음. 구체적으로 매도인의 과실을 입증하기 위하여, 구청에 사실조회 신청을 하여 해당 위법증축물 발견의 경위와 시점에 대해 밝히고, 피고 공인중개사에게도 매도 당시의 상황 및 건축물대장상의 표시 방법에 관하여 석명을 구하였음. 또한, 피고 매도인이 당시 임차인과 임대차계약서 특약사항으로 넣어둔 위법증축 부분에 관련한 조항을 근거로 매도인이 불법증축에 대해 인지하면서도 이를 악의적으로 원고에게 알리지 않은 것임을 강조함. 피고들은 해당 건물의 현재 가치상승분을 강조하며 원고에게 결과적으로 손해가 없다는 식의 주장을 펼쳤으나, 유사 사례들의 판례를 근거로 피고들의 고지의무 및 확인의무 위반을 구체적으로 피력하여 법원으로부터 1심 전부 패소한 내용을 뒤집고 일부승소 판결을 얻을 수 있었음.

결과

원고가 이 사건 증축 부분이 위반 건축물이라는 사실을 알았다거나 알 수 있었다고 보기 부족하며, 피고들의 알릴 의무 및 설명 의무 위반이라고 봄이 상당하다. 그러므로 피고는 원고에게 손해배상금으로 증축 부분 철거 및 원상복구 공사비 그리고 증축 부분 철거로 인한 시가 감소액에 대한 손해배상을 하라 는 판결로 1심 전부 기각을 뒤집고 2심에서 일부승소.

분류

손해배상

사건 담당 변호사

분류	제목	작성일	조회
건물인도소송	전 임차인과 현 임차인 사이에 분쟁이 발생한 경우 임대인의 대응방안 사례 임차인의 3기 이상 임료 연체를 주장하며 임료의 추가 미지급까지 주장하여 승소판결	2020.12.08	1619
건물철거 및 토지인도	상속받은 부동산에 인적사항을 알수 없는 사람이 수년간 거주한 경우 전기, 수도료 지급명의자등 사실조회를 통해 인적사항 파악후 승소판결	2020.12.08	1356
매매계약해제(매수인 사정)	분양홍보물에 기재된 대지면적과 분양계약서상 면적이 상이한 경우 계약해제 분양대금 감액 또는 계약취소를 주장하여 계약금중 절반을 돌려받는 조정성립	2020.12.07	439
공유부동산에 의한 구상권 청구	공유자 일방을 대신하여 나머지 일방이 임대차보증금을 미리 지급한 경우 상대방 지분을 제외한 나머지 기지급보증금에 대하여 승소판결	2020.12.07	1414
매매계약해제확인의 소	계약해제의사표시를 한 후, 수년이 지나 중도금, 잔금 상환통지서를 받은경우 조정을 통하여 미지급금의 4%만 지급하고 계약해제 조정성립	2020.12.07	2350
매매계약해제(매도인 단순변심)	가계약금을 지급한 후 매도인의 매매계약해제 의사를 밝힌 경우 구두로 매매계약체결시 계약의 중요사항등의 합의가 있었다 주장하여 조정성립	2020.12.07	2201
무단도로점유에 대한 방해배제소송	구청이 도로를 무단점유하여 재산권을 침해받는 경우 침해 받고 있는 부동산을 무단으로 점유한다고 적극 주장하여 조정성립	2020.12.07	1299
소유권방해배제소송	시장 노점상의 가판에 의하여 소유권 행사가 방해받는 경우 의뢰인 소유점포와 점포앞 좌판의 점유를 일치시켜 임대차계약체결성립함	2020.12.07	1403
재개발사업(수용재결_영업보상)	재개발조합측에서 보상대상자에 해당하지 않는다는 이유로 수용재결신청을 거부하는 경우 재결신청자체를 거부한 처분은 위법하다는 이유로 거부취소판결	2020.12.07	1781
가계약후 매매계약해제(매도인의 단순변심)	가계약체결후 매도인의 부동산가격 상승예상에 의한 계약해제 경우 상대방을 압박하여 계약해제조건으로 손해배상금을 올리는 조정성립	2020.12.07	1820

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