이 사건은 공매중지가처분이 인용되고 이후 진행된 이의신청도 기각되었으나, 즉시항고까지 제기한 끝에 로엘법무법인에서 가처분결정을 취소하는 결정은 받아낸 사건입니다.

부동산개발사업의 시행사는 사업부지의 매입비용을 조달하기 위하여 대주단으로부터 1,000억원 이상의 자금을 차입하였고, 대주단은 대출채권을 담보하기 위하여 대출약정 Tranche 별로 부동산담보신탁계약의 1순위, 2순위 및 3순위 우선수익권을 각 부여받았습니다. 시행사는 대출약정상 대출만기일을 2차례 연장하였음에도 불구하고 대출금을 상환하지 못하였고, 대리금융기관의 요청으로 대주단은 PF대주단 운영협약에 기초하여 대출만기일 및 채권행사를 추가로 3개월간 유예하기로 결의하였으며, 이에 특별약정 겸 대출약정의 변경약정을 체결하였습니다.

그러나, 시행사는 연장된 대출만기일에도 대출금을 상환하지 못하였고, 결국 1순위 대주 전원의 공매절차개시 요청에 의하여 신탁사는 공매절차를 개시하였는데, 총 8회차까지 예정된 입찰 회차가 모두 진행될 경우 2순위 및 3순위 대주는 환가대금으로 대출채권을 전액 상환받기 어려운 상황이었습니다. 그러자 2순위 대주는 1) 1순위 대주의 공매개시요청은 대리금융기관의 공매 철회 요청에 의하여 철회되었으며, 2) PF대주단 운영협약상 담보권 실행은 자율협의회에서 대주단 3/4 이상의 동의를 득하여야 가능하므로, 3/4 동의율을 충족하지 못한 1순위 대주의 공매개시 요청은 PF대주단 운영협약을 위반한 것이며, 3) 매각조건 또한 후순위 우선수익자에게 과도하게 불리하여 신탁사가 선관주의의무를 해태하였다는 주장을 하며, 공매절차중지가처분을 신청하였습니다. 

이 사건에서는 대리금융기관이 1순위 대주의 대리인임에도 불구하고 2순위 대주와 함께 1순위 대주의 공매개시를 반대하면서 1순위 대주의 의사에 반하여 공매개시요청을 철회하였고, 대출약정 및 특별약정을 작성하며 특별약정 체결시 3개월에 한하여 채권행사를 유예하기로 하였던 당시 대주단의 의사를 충분히 인지하고 있었던 법무법인도 2순위 대주인 채권자를 대리하며 1순위 대주의 요청에 의한 신탁사의 공매개시가 위법하다는 주장을 하는 등 특별약정 및 신탁계약상 대주단의 공매요청권한에 관한 해석을 두고 이해관계의 대립이 심화된 상황이었습니다.

이에 본 법무법인은 가처분 채무자인 신탁사를 대리하여, 1) PF대주단 운영협약에서 규정하는 공동관리절차의 개시만으로 개별적 채권행사가 직접 제한된다고 볼 수 없고 실체적인 채권행사 가부는 특별약정에 의하여 정해지는 점, 2) 이 사건에서는 대주단이 특별약정에서 사업 정상화 계획의 이행기간을 정하였으므로, 이행기간의 도과로 공동관리절차는 당연히 중단되었다고 해석해야 하는 점, 3) 나아가 특별약정에서 정한 채무의 이행이 없이 이행기간이 종료된 경우 대주단은 당연히 기존의 금융계약에서 정한 방법과 절차에 따라 채권행사가 가능한 점, 4) 신탁사는 PF대주단 운영협약 및 특별약정의 적용대상이 아니므로, 신탁계약에서 정한 절차에 따라 공매개시요청권을 보유한 우선수익자가 공매개시를 요청한 경우, 신탁사는 공매를 진행하는 것이 오히려 선관주의의무를 다하는 것인 점, 5) 선순위 대주보다 더 높은 이자수익 등을 제공받는 대가로 후순위 대주가 낮은 회수율의 위험을 부담하는 것은 후순위 대출에 처음부터 내재되어 있는 위험이므로 2순위, 3순위 대주가 대출채권의 만족을 얻지 못한다는 사정이 보전의 필요성으로 인정되어서는 아니되는 점 등을 적극적으로 주장하였습니다.

법원은, 1) PF대주단 운영협약 및 특별약정은 사적 약정으로, 그 당사자가 아닌 채무자는 PF대주단 운영협약 및 특별약정에 구속되지 않는 점, 2) 신탁계약에 따라 1순위 대주에게는 대출금이 상환기일에 상환되지 않을 경우 단독으로 신탁부동산에 대한 공매를 요청할 권리가 인정되는 점, 3) 1순위 대주의 공매요청이 적법한 이상, 채무자는 공매절차를 진행하여야 하는 의무를 부담하고, 오히려 적법한 공매요청에도 불구하고 공매절차를 중단하는 것이 선관주의의무를 위반하는 것으로 볼 수 있는 점, 4) 채권자인 2순위 대주는 1순위 대주에 비해 열후한 지위에 있는 사정으로, 대출채권의 만족을 얻지 못할 수 있다는 위험은 대출약정 및 신탁계약 체결시 당연히 예측되었던 위험인 점 등을 구체적 판단의 근거로 설시하며 본 법무법인의 주장을 받아들이고, 2순위 대주인 채권자의 주장을 배척하였습니다. 

이 사건은 로엘법무법인이 PF대주단 운영협약 및 그에 기초하여 체결된 특별약정의 법적 성질 및 효력 범위, 수탁자의 선관주의의무 내용, 공동관리절차의 법적 성질 및 공동관리절차 중단 등에 관한 운영협약의 해석, 임시의 지위를 정하는 가처분에서 피보전권리와 보전의 필요성에 대한 소명의 정도 등과 관련하여 세심한 법리 검토를 통하여 승소를 이끌어 냄으로써 신탁사의 공매절차 계속 및 그에 따른 선순위 대주의 채권만족을 가능하게 한 사건입니다.

법원은 이번 결정으로 신탁사인 채무자는 신탁계약상 공매절차를 진행함에 있어 우선수익자들 간의 사적 약정에 구속되지 않으며, 신탁계약에 따라 선순위 대주의 공매개시요청만으로 공매절차를 진행할 수 있다는 점을 명확히 하였습니다. 부동산PF와 건설경기 침체가 이어짐에 따라 대주단 사이에서도 담보권 실행 및 신탁부동산 매각을 두고 대립이 발생하는 상황이 빈번한 가운데, 이번 법원의 결정은 매우 중요한 의미를 갖는다고 할 것입니다. 나아가 법원은 대출약정 및 신탁계약을 체결 당시에 선순위 대주와 후순위 대주가 각각 예측하고 감내하기로 하였던 위험에는 분명히 차이가 있으므로, 후순위 대주가 공매절차의 속행으로 채권의 만족을 얻을 수 없게 된다는 사정만으로는 보전의 필요성이 인정되기 어렵다는 점도 명확히 하였습니다.

고등법원에서는 본 법무법인의 주장을 받아들여, 제1심결정을 취소하고, 2순위 대주의 공매절차중지가처분 신청을 기각하는 결정을 하였습니다.

공매중지가처분 방어(취소)