로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 점유이전금지가처분 인용과 함께 건물인도 청구 소송에서 전부 승소 판결을 받는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 다세대주택 임대인으로서 6개월간 차임을 지급받지 못한 채 임차인과 연락이 두절된 상황에 처해 있었습니다. 더욱이 해당 주택에는 계약상 임차인이 아닌 제3자가 거주하고 있어 점유자 특정과 강제집행 가능성 확보가 핵심 쟁점이 되었습니다.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다. 또한 민법 제618조는 임대차의 본질을 정의하면서 임차인의 차임 지급 의무를 명시하고 있습니다. 한편 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분으로서 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란해질 염려가 있을 때 점유이전금지가처분을 신청할 수 있도록 정하고 있어, 건물인도 소송 전후로 점유자가 변경되는 것을 방지하는 보전처분으로 활용됩니다.

의뢰인은 본인 소유 다세대주택에 관하여 임차인과 임대차계약을 체결하고 목적물을 인도해주었습니다. 그러나 임차인은 계약 체결 이후 6회에 걸쳐 차임을 지급하지 않았고, 의뢰인이 발송한 차임 지급 독촉 내용증명은 모두 반송되었으며 임차인과의 연락도 두절되었습니다. 의뢰인이 현장을 확인한 결과 해당 주택에는 계약상 임차인이 아닌 제3자가 거주하고 있는 정황이 발견되었습니다. 손해의 확대를 차단하기 위해 의뢰인은 임대차계약 해지를 원인으로 한 건물인도 청구 소송을 준비하기 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점은 실제 점유자의 특정이었습니다. 건물인도 소송은 판결 이후 강제집행 단계에서 판결문상 피고와 실제 점유자가 일치하지 않으면 집행이 불가능해지는 구조적 위험이 있습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 전입세대열람 내역을 우선 조회하였으나 임차인과 거주 제3자 모두 전입신고가 되어 있지 않아 공적 자료만으로는 점유자를 특정할 수 없는 상황이었습니다.

대응 논리로서 서울부동산전문변호사는 현장 인근 공인중개사 사무실을 직접 수소문하는 적극적 사실조사를 진행하였고, 그 결과 계약상 임차인과 실제 거주하는 제3자가 부부 관계라는 사실을 확인하였습니다. 이를 토대로 계약 당사자인 기존 임차인을 상대로 부동산점유이전금지가처분을 신청하였습니다.

제2 쟁점은 가처분 집행의 실효성 확보였습니다. 만일 집행 현장에서 점유자가 임차인 본인이 아닌 제3자로 확인될 경우 가처분이 불발될 위험이 있었습니다. 이에 서울부동산전문변호사는 가처분 집행 현장에 로엘법무법인 부동산 담당 실무자를 함께 참여시켜 점유자가 다를 경우 즉시 추가 대응이 가능하도록 사전 준비를 갖추었고, 결과적으로 임차인의 점유 사실이 현장에서 확인되어 가처분 집행이 완료되었습니다.

제3 쟁점은 본안 소송의 신속한 진행이었습니다. 가처분 집행이 완료된 직후 곧바로 건물인도 청구 본안 소송을 제기하였고, 소장 송달 이후 재판부에 빠른 기일 지정을 요청하는 의견서를 제출하여 절차 지연으로 인한 추가 손해를 최소화하였습니다. 차임 6기 연체 사실, 내용증명 반송 내역, 임대차계약 해지 통지의 도달 의제 법리 등을 체계적으로 정리하여 변론을 진행하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산점유이전금지가처분 신청 인용 결정을 받고 집행을 완료한 후, 건물인도 청구 본안 소송에서 전부 승소 판결을 받을 수 있었습니다. 점유자 특정이 어려운 상황에서도 사전 사실조사와 보전처분을 거친 단계적 대응을 통해 판결 이후 강제집행까지 차질 없이 이어질 수 있는 기반을 마련하였다는 점에서 의미가 있는 결과입니다.

임차인이 차임을 2기 이상 연체하고 연락이 두절된 경우, 곧바로 본안 소송에 들어가기보다 실제 점유자를 먼저 특정하고 점유이전금지가처분을 선행하는 것이 중요합니다. 점유자가 변경되면 본안 승소 판결을 받아도 집행이 불가능해질 수 있기 때문입니다.

전입세대열람만으로 점유자가 확인되지 않는 경우, 인근 공인중개사 탐문, 우편물 수령자 확인, 관리사무소 조회 등 다각도의 사실조사가 필요합니다. 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.