로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 1심에서 인용된 공매절차중지가처분 결정을 항고심에서 취소시키고 채권자의 가처분 신청을 기각시키는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 1순위 우선수익자의 요청을 받아 공매절차를 개시한 신탁사였으나, 후순위 대주가 PF대주단 운영협약 위반과 선관주의의무 해태 등을 주장하며 공매절차의 중지를 구하였습니다. 사건의 핵심 쟁점은 PF대주단 운영협약 및 특별약정의 효력이 신탁사에 미치는지, 그리고 후순위 대주의 회수 부족이 보전의 필요성으로 인정될 수 있는지 여부였습니다.

신탁법 제32조는 수탁자가 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁사무를 처리하여야 한다고 규정하고 있으며, 부동산담보신탁계약상 우선수익자의 공매개시요청이 있을 경우 수탁자는 신탁계약에서 정한 절차에 따라 공매를 진행할 의무를 부담합니다. 민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 관하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분은 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 필요한 경우 발령할 수 있다고 규정하며, 임시의 지위를 정하는 가처분의 경우 피보전권리와 보전의 필요성에 관한 고도의 소명이 요구됩니다. PF대주단 운영협약과 같은 사적 약정은 그 당사자 사이에서만 구속력을 가지며, 비당사자인 수탁자에 대하여는 직접적 구속력을 발휘하지 못한다는 법리도 본 사건의 중요한 쟁점이었습니다.

부동산개발사업의 시행사는 사업부지 매입자금을 조달하기 위하여 대주단으로부터 1천억 원대 이상의 자금을 차입하였고, 대출채권 담보를 위하여 대출약정의 Tranche별로 부동산담보신탁계약상 1순위, 2순위, 3순위 우선수익권이 각 설정되었습니다. 시행사는 대출만기일을 두 차례 연장하였음에도 대출금을 상환하지 못하였고, 이에 대주단은 PF대주단 운영협약에 따라 채권행사를 추가로 3개월간 유예하기로 결의하면서 특별약정 겸 변경약정을 체결하였습니다.

연장된 만기일에도 시행사가 대출금을 상환하지 못하자 1순위 대주 전원이 신탁사에 공매절차개시를 요청하였고, 신탁사는 신탁계약에 따라 공매절차를 개시하였습니다. 그러나 예정된 회차의 입찰이 모두 진행될 경우 2순위 및 3순위 대주가 환가대금으로 대출채권을 전액 회수하기 어려운 상황이 되자, 2순위 대주는 PF대주단 운영협약상 3/4 동의 요건 미충족, 매각조건의 후순위 대주에 대한 불리함 등을 들어 공매절차중지가처분을 신청하였습니다. 1심에서 가처분이 인용되고 이의신청도 기각되자, 신탁사는 즉시항고를 제기하면서 로엘법무법인 서울부동산전문변호사에게 사건을 위임하였습니다.

제1 쟁점은 PF대주단 운영협약과 특별약정의 효력이 수탁자인 신탁사에까지 미치는지 여부였습니다. 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 PF대주단 운영협약과 특별약정은 대주단 사이의 사적 약정에 불과하므로 그 당사자가 아닌 신탁사를 구속할 수 없으며, 신탁사는 오로지 신탁계약에서 정한 절차에 따라 우선수익자의 권리행사 요청에 대응하여야 한다는 법리를 체계적으로 정리하여 제시하였습니다.

제2 쟁점은 특별약정상 채권행사 유예기간 도과의 효과였습니다. 서울부동산전문변호사는 특별약정에서 정한 사업 정상화 이행기간이 도과한 이상 공동관리절차는 당연히 중단된 것으로 해석되어야 하고, 이행기간 종료 후에는 대주단이 기존 금융계약에서 정한 방법과 절차에 따라 자유롭게 채권을 행사할 수 있다는 점을 약정 문언과 체결 경위 자료를 통해 입증하였습니다.

제3 쟁점은 신탁사의 선관주의의무의 내용이었습니다. 서울부동산전문변호사는 신탁계약상 공매개시요청권을 가진 1순위 우선수익자가 적법하게 공매개시를 요청한 이상, 신탁사가 공매절차를 진행하는 것이 오히려 신탁법 제32조에 따른 선관주의의무를 이행하는 것이며, 후순위 대주의 사정을 이유로 공매를 중단하는 것이야말로 의무 위반이 될 수 있다는 점을 강조하였습니다.

제4 쟁점은 보전의 필요성 유무였습니다. 서울부동산전문변호사는 선순위 대주에 비해 높은 이자수익을 수령하는 대가로 후순위 대주가 낮은 회수율의 위험을 인수하는 것은 후순위 대출에 본질적으로 내재된 위험이므로, 후순위 대주가 채권 만족을 얻지 못한다는 사정만으로는 임시의 지위를 정하는 가처분의 보전 필요성이 소명되었다고 볼 수 없다는 법리를 전개하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 항고심 법원은 1심 가처분 인용결정을 취소하고 2순위 대주의 공매절차중지가처분 신청을 기각하였습니다. 법원은 PF대주단 운영협약과 특별약정은 사적 약정으로서 그 당사자가 아닌 수탁자를 구속하지 않는다는 점, 신탁계약상 1순위 대주는 대출금이 상환되지 않을 경우 단독으로 공매를 요청할 권리를 보유한다는 점, 적법한 공매요청에도 불구하고 공매를 중단하는 것이 오히려 선관주의의무 위반에 해당할 수 있다는 점, 후순위 대주가 만족을 얻지 못할 위험은 대출 및 신탁계약 체결 당시부터 예측되었던 위험에 해당한다는 점을 명확히 판시하였습니다. 이로써 신탁사는 공매절차를 계속하여 선순위 대주의 채권 만족을 가능하게 하였습니다.

부동산PF에서 대주단 사이의 운영협약이나 특별약정이 존재하는 경우라도, 신탁사를 상대로 한 가처분에서는 해당 약정이 신탁사에 직접 구속력을 가지는지 여부를 먼저 검토하는 것이 중요합니다.

임시의 지위를 정하는 가처분의 경우 보전의 필요성에 대한 고도의 소명이 요구되므로, 후순위 대주의 회수 위험과 같이 계약 체결 당시부터 인수된 위험은 보전 필요성을 인정받기 어렵다는 점을 고려한 대응 전략 수립이 필요합니다.

신탁사 입장에서는 우선수익자의 공매개시요청이 신탁계약상 적법한 요건을 갖추었는지에 따라 공매 진행 여부가 결정되므로, 신탁계약 문언과 우선수익권의 순위 구조를 면밀히 검토하여야 합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.