로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 신탁부동산에 대하여 공사수급인들을 채무자로 하는 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인은 부동산담보신탁의 수탁자로서 차주의 대출이자 연체에 따라 신탁부동산 공매절차를 진행하던 중, 공사수급인들이 미지급 공사대금채권 등을 근거로 유치권을 신고하고 현수막을 게시하는 등 점유를 주장하는 상황에 놓여 있었습니다. 본안소송의 실효성을 확보하기 위하여 점유 현황의 동결이 시급하다는 점이 핵심 쟁점이었습니다.

민사집행법 제300조 제2항은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위한 가처분으로서, 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여 필요한 경우 이를 허용하도록 규정하고 있습니다. 민법 제320조 제1항은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있다고 정하고 있으며, 상법 제58조는 상인 간의 상행위로 인한 채권이 변제기에 있는 때에는 채권자가 변제를 받을 때까지 그 채무자에 대한 상행위로 인하여 자기가 점유한 채무자 소유의 물건을 유치할 수 있다고 규정하고 있습니다. 유치권이 성립하기 위해서는 적법한 점유, 피담보채권의 존재, 견련성 등의 요건이 모두 갖추어져야 합니다.

의뢰인은 부동산담보신탁계약상 수탁자의 지위에 있는 신탁사로, 금융기관 대주단이 차주에게 대출을 실행하면서 그 담보 목적으로 위탁자 소유 부동산에 관하여 의뢰인을 수탁자, 대주단을 1순위 우선수익자로 하는 부동산담보신탁계약을 체결하였습니다. 이후 차주가 대출약정상 이자를 연체하자 우선수익자의 요청에 따라 신탁부동산에 대한 공매절차가 개시되었습니다. 공매절차가 진행되는 과정에서 일부 공사수급인들이 신탁부동산 외벽 등에 현수막을 게시하고, 건설도급계약 및 설계용역계약에 따른 미지급 대금채권, 지주공동사업계약 채무불이행에 따른 손해배상채권을 피담보채권으로 삼아 유치권을 신고하였습니다. 의뢰인은 본안소송으로 유치권부존재확인 등을 청구하기에 앞서 점유 현황을 동결할 필요가 있다고 판단하여 서울부동산전문변호사를 통해 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 되었습니다.

제1 쟁점은 공사수급인들이 주장하는 피담보채권이 실제로 존재하는지 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 유치권신고서에 기재된 건설도급계약상 미지급 대금, 설계용역대금, 지주공동사업계약상 손해배상채권에 관하여 그 발생 원인과 액수가 객관적 자료로 충분히 뒷받침되지 않는다는 점을 지적하고, 유치권 신고만으로는 피담보채권의 존재가 소명되었다고 볼 수 없다는 논리를 구성하였습니다.

제2 쟁점은 민사유치권 및 상사유치권의 성립요건 충족 여부였습니다. 서울부동산전문변호사는 민법 제320조에서 요구하는 채권과 목적물 사이의 견련관계, 상법 제58조에서 요구하는 채무자 소유 요건 등이 갖추어지지 않았다는 점을 강조하였습니다. 특히 부동산담보신탁의 경우 신탁부동산의 소유권이 수탁자에게 이전되므로 위탁자에 대한 채권을 피담보채권으로 하는 상사유치권 주장이 신탁부동산에 대하여 그대로 성립하기 어렵다는 법리를 제시하였습니다.

제3 쟁점은 공사수급인들의 점유의 적법성과 가처분의 보전 필요성이었습니다. 서울부동산전문변호사는 현수막 게시 등 외관상 점유 표시 행위가 무단·불법점유에 해당한다는 점을 사진과 현장 자료로 소명하고, 본안소송 진행 중 점유자의 변경이 이루어질 경우 판결의 실효성이 상실되어 회복할 수 없는 손해가 발생한다는 점을 구체적으로 입증하였습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 보증보험증권을 담보로 제공하는 조건으로 부동산점유이전금지가처분 인용 결정을 받을 수 있었습니다. 이로써 의뢰인은 향후 유치권부존재확인 본안소송 및 명도 절차를 진행함에 있어 점유 현황을 동결하여 판결의 실효성을 확보하고, 공매절차 진행에 따른 불확실성을 상당 부분 해소할 수 있었습니다.

부동산담보신탁의 공매절차에서 유치권 신고가 이루어진 경우, 본안 유치권부존재확인소송에 앞서 점유이전금지가처분을 통해 점유 현황을 동결하는 것이 향후 명도집행의 실효성 확보를 위해 중요합니다.

유치권 주장자의 피담보채권 존재 여부, 견련관계, 점유의 적법성 등은 사실관계에 따라 결론이 크게 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.