로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 의뢰인은 부동산담보신탁 부동산에 무단 점유 중이던 임차인을 상대로 제기한 건물인도청구에서 전부 인용 판결을 받아 호실 전부를 명도받는 결과를 얻을 수 있었습니다. 의뢰인인 신탁회사는 위탁자의 대출채무 미상환으로 공매절차를 개시하였으나, 신탁부동산에 수탁자의 동의 없이 입주한 임차인이 존재하여 처분에 장애가 있었습니다. 수탁자의 사전 승낙 없이 체결된 임대차계약의 대항력 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

신탁법 제22조 제1항은 신탁재산에 대하여는 강제집행, 담보권 실행 등을 위한 경매 등을 할 수 없다고 규정하면서 신탁재산의 독립성을 인정하고 있으며, 같은 법 제4조는 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 신탁을 제3자에게 대항할 수 있다고 규정하고 있습니다. 부동산담보신탁계약에서 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임의로 임대차계약을 체결한 경우 그 효력을 수탁자에게 주장할 수 없다는 약정이 신탁원부에 등기되어 있다면, 이는 제3자에게도 대항할 수 있는 효력을 가집니다. 또한 민법 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있어, 신탁부동산의 소유권자인 수탁자는 무단 점유자에 대한 인도청구권을 가집니다.

위탁자는 자신이 소유한 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받으면서 신탁회사인 의뢰인과 부동산담보신탁계약을 체결하였고, 해당 건물에 관하여 수탁자인 의뢰인 앞으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 위탁자는 변제기가 도래한 대출채무를 상환하지 못하였고, 이에 따라 신탁계약에서 정한 신탁부동산 처분사유가 발생하였습니다. 우선수익자인 금융기관의 공매요청에 따라 의뢰인은 해당 건물에 관한 공매절차를 개시하였는데, 그 과정에서 신탁부동산 중 일부 호실에 수탁자의 동의를 받지 아니한 임차인이 거주 중인 사실이 확인되었습니다. 임차인은 위탁자와 임대차계약을 체결하였다는 사정만을 근거로 점유를 계속하였고, 이에 의뢰인은 공매절차의 원활한 진행을 위하여 건물인도청구 소송을 제기하게 되었습니다.

제1 쟁점은 점유자의 특정이었습니다. 신탁부동산에 거주 중인 점유자가 누구인지 명확히 확인되지 아니하여 소송 진행에 절차적 장애가 발생할 우려가 있었기에, 서울민사전문변호사는 우선 점유이전금지가처분결정을 받아 현재 점유자를 특정하는 작업을 선행하였습니다. 이를 통해 향후 판결 집행 단계에서 점유 명의가 변경되어 집행이 좌절되는 위험을 차단하였습니다.

제2 쟁점은 위탁자가 수탁자의 동의 없이 체결한 임대차계약의 대항력 여부였습니다. 서울민사전문변호사는 이 사건 신탁계약상 위탁자가 수탁자의 동의 없이 임의로 체결한 임대차계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없다는 취지가 명시적으로 정해져 있고, 해당 내용이 신탁원부에 포함되어 등기되어 있다는 점을 강조하였습니다. 신탁원부에 기재된 사항은 등기된 것과 동일한 효력을 가지므로 제3자인 임차인에게도 대항할 수 있다는 법리를 체계적으로 제시하였습니다.

제3 쟁점은 임차인의 점유 권원 부존재였습니다. 서울민사전문변호사는 임차인이 신탁부동산의 소유자인 의뢰인과 사이에 점유, 사용, 수익에 관한 어떠한 약정도 체결한 사실이 없다는 점, 위탁자와 임대차계약을 체결한 사정이 있다 하더라도 신탁계약에서 정한 수탁자의 사전 승낙을 받지 못한 이상 위탁자에게는 적법한 임대권한이 없다는 점을 상세히 서술하였습니다. 동시에 서울민사전문변호사는 소송 진행과 병행하여 임차인 측과 적극적으로 소통하며 원만한 협의점을 모색함으로써, 분쟁의 신속한 종결과 명도 집행의 실효성을 함께 도모하였습니다.

로엘법무법인 서울민사전문변호사의 조력으로 재판부는 의뢰인의 건물인도청구를 전부 인용하는 판결을 선고하였습니다. 의뢰인은 해당 확정판결에 기하여 임차인의 임의 인도의무 이행에 따라 무단 점유 중이던 호실 전부를 명도받았고, 이를 토대로 중단되었던 신탁부동산의 공매처분절차를 정상적으로 진행할 수 있게 되었습니다. 본 사례는 신탁원부에 등기된 임대차 제한 약정의 대항력을 정면으로 인정받은 의미 있는 결과로 평가됩니다.

부동산담보신탁 부동산에 무단 임차인이 존재하는 경우, 점유자 특정을 위한 점유이전금지가처분을 선행하여 집행 좌절 위험을 차단하는 것이 중요합니다.

신탁원부에 임대차 제한 약정이 등기되어 있는지 여부는 임차인 대항력 판단의 핵심 기준이 되므로, 신탁계약 체결 단계에서부터 해당 조항을 명확히 정비하고 등기에 반영해 두는 것이 안전합니다.

사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로, 로엘법무법인 서울민사전문변호사의 초기 상담을 통해 정확한 평가를 받는 것이 안전합니다.