COLUMN · 부동산 / 임대차

작성 2026. 8. 6. | 로엘법무법인 모형관 변호사

보증금을 돌려받지 못한 임차인이 가장 먼저 부딪히는 벽은 소송이 아니라 서류입니다. 특별법에 따른 지원이 있다는 것은 알지만, 그 지원을 받으려면 먼저 전세사기피해자로 결정을 받아야 하고 그 결정에는 요건이 붙어 있습니다.

이 글은 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」상 피해자 결정의 요건과 절차를 정리한 것입니다. 어떤 지원을 받을 수 있는지가 아니라, 그 앞 단계인 결정을 어떻게 받는지에 초점을 맞췄습니다.

지원은 결정이 난 뒤에 시작됩니다

특별법이 정한 지원은 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 자동으로 주어지지 않습니다. 임차인이 결정을 신청하고, 시·도의 조사를 거쳐 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 심의·의결하여 전세사기피해자로 결정해야 그다음 절차가 열립니다. 결정이 나면 특별법상 금융지원, 긴급복지지원, 조세채권 안분 등의 지원을 신청할 수 있습니다.

순서를 뒤집어 생각하시는 분이 많습니다. 지원 제도를 먼저 알아보다가 정작 결정 신청의 기한과 요건을 놓치는 경우입니다. 경매가 진행 중이라면 절차의 진행 속도와 결정 심사 기간이 맞물리므로, 지원 내용을 비교하기 전에 결정 신청부터 접수해 두는 편이 안전합니다.

네 가지 요건 가운데 실제로 다투어지는 것

네 요건 중 앞의 세 가지는 대체로 서류로 확인됩니다. 전입신고와 확정일자는 임대차계약서와 주민등록으로, 보증금 액수는 계약서로, 다수 피해 발생은 경매·공매 개시나 임대인의 파산·회생절차 개시로 드러납니다. 실무에서 결정이 갈리는 것은 대부분 네 번째 요건입니다.

네 번째 요건은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것을 요구합니다. 임대인에 대한 수사가 개시되었는지, 임대인이 임차인을 속인 사정이 있는지, 보증금을 반환할 능력이 없는 자에게 임차주택을 넘겼는지, 반환 능력 없이 다수의 주택을 취득해 임대했는지 같은 사정이 판단 자료가 됩니다. 단순히 임대인의 자금 사정이 나빠져 돌려주지 못하는 경우와, 처음부터 돌려줄 수 없는 구조를 만들어 둔 경우를 구분하려는 요건입니다. 필자가 임대차 사건을 다루며 확인하게 되는 것은, 이 요건을 뒷받침하는 자료가 임차인 개인의 계약서가 아니라 같은 임대인에게 걸린 다른 임차인들의 사정에서 나오는 경우가 많다는 점입니다.

보증금 5억원은 고정된 상한이 아닙니다

두 번째 요건인 보증금 5억원은 자주 오해되는 지점입니다. 기준은 5억원이지만, 시·도별 여건과 피해자의 상황을 고려하여 2억원의 상한 범위에서 조정할 수 있습니다. 즉 사안에 따라 7억원까지 인정될 여지가 있습니다. 보증금이 5억원을 조금 넘는다는 이유로 신청 자체를 포기하기 전에, 해당 지역의 조정 운용을 확인해 보실 필요가 있습니다.

어디에 내고 얼마나 걸리나

신청은 온라인과 방문 두 가지 경로가 있습니다. 온라인은 전세사기피해자 지원관리시스템에서 접수하고, 방문은 임차인의 주민등록상 거주지 자치구에 접수합니다. 필수 제출서류는 결정신청서, 임대차계약서, 개인정보 수집·이용 동의서입니다. 파산·회생 결정문, 경매·공매 관련 서류, 집행권원, 임차권등기 관련 서류, 수사 관련 서류는 해당 사실이 있는 경우에 함께 냅니다.

처리 기간은 두 단계로 나뉩니다. 광역시·도의 접수와 조사가 신청일로부터 30일 이내이고, 국토교통부 위원회의 심의·의결은 안건이 상정된 후 30일 이내이며 15일 연장될 수 있습니다. 두 단계를 합치면 통상 두 달 안팎이 걸린다고 보시는 편이 실제에 가깝습니다.

결정을 받지 못했다면 30일 안에

신청이 받아들여지지 않았더라도 절차가 끝난 것은 아닙니다. 결정문을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있고, 국토교통부는 이의신청일로부터 20일 이내에 재심의 결과를 통보합니다. 이 30일은 짧습니다. 결정문을 받고 무엇이 부족했는지 확인한 뒤 자료를 보완하기까지의 시간이 그 안에 들어가야 합니다.

이의신청에서 실제로 보완이 필요한 부분은 대개 네 번째 요건입니다. 임대인에 대한 고소장 접수 사실이나 수사 진행 자료, 같은 임대인 명의 주택에서 발생한 다른 피해 사례, 계약 체결 당시 임대인이 설명한 내용과 실제 등기부 상태의 차이 같은 자료가 여기에 해당합니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 특별법상 지원은 전세사기피해자 결정이 난 뒤에 열리므로 결정 신청이 첫 관문입니다. 둘째, 네 요건 중 다툼이 집중되는 것은 임대인의 의도에 관한 요건이고, 그 자료는 개인의 계약서 바깥에서 나오는 경우가 많습니다. 셋째, 결정을 받지 못한 경우 이의신청 기간은 송달일로부터 30일입니다. 개별 사안은 계약 시점과 등기 상태에 따라 결론이 달라지므로 변호사와 상담하시기 바랍니다.

참고자료

· 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제3조 — 국가법령정보센터
· 전세사기피해자등 결정신청 안내(요건·절차·처리기간·이의신청) — 서울주거포털
· 전세사기피해자 지원관리시스템 — 국토교통부
· 같은 주 발행 칼럼: 이혼할 때 배우자가 재산을 숨겼다면