임차보증금의 반환

• 임대차 종료 시 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차 상가 건물을 반환할 의무 등을 지게 되며, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 된다. 임차인은 차임지급 의무를 지고, 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물 인도를 거절하는 '동시이행항변권'을 가지게 된다.

보증금반환소송이란?

• 임대차계약이 만료, 해제, 해지 등의 사유로 인하여 종료된 경우, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 한다. 그러나 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않음으로 임차인이 보증금을 반환받기 위하여 제기하는 소송이 보증금 반환 소송이다.

내용증명 발송

• 최소 임대차 계약 만료 1개월 전에 계약 갱신 의사를 내용증명을 통해 발송한다.

임차권등기 명령 신청

• 임대차가 끝난 후, 보증금 반환되지 않은 경우 임대차가 종료 또는 계약이 만료되었을 때 임차권등기 명령을 주소지 관할 법원에 신청한다.
• 임차보증금을 돌려받지 못한 경우란 임차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함한다.

보증금반환 청구 소송

• 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 보증금 반환 청구의 소를 제기 가능하다.임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있어 합의로 정한 법원에 소장을 제출 가능하다.

경매신청 및 강제집행

• 임대인이 보증금 반환 청구 소송의 판결문에 기재된 대로 의무 이행을 하지 않는 경우, 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청할 수 있으며, 이때 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다. 임대인에게 보증금 반환을 최고하거나 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있으며, 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.

임대차보증금 반환

• 대항요건과 임대차계약증서 상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매 시 임차주택(대지를 포함한)의 환가대금에서 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며, 소액임차인의 경우에는 최우선변제권을 행사할 수 있다.

보증금 반환을 위한 강제집행

• '보증금 반환'을 강제로 받기 위한 강제집행은 전세나 임대차계약이 체결된 건물과 토지를 경매하여 낙찰 후 발생한 낙찰대금을 배당받는 방법으로 진행된다.
• 강제집행을 진행하기 위해서는 전세권 등기가 되어 있거나, 소송을 통한 법원의 승소 판결문, 그와 동일한 효력을 갖는 조정서, 결정서, 임대차분쟁조정위원회의 조정서 등이 필요하다.
• 경매를 통해 낙찰대금을 배당받고도 돌려받지 못한 보증금이 있는 경우, 기존 임대인에 대한 '일반채권'으로 강제집행을 할 수 있다. 이 경우, 반환받을 보증금에 대한 법원의 판결문 또는 그와 동일한 효력을 가진 집행권원을 먼저 취득해야 한다.
• 일반채권으로 보증금 반환을 시도할 때, 계약을 체결했던 건물이 아닌 기존 임대인의 다른 부동산, 채권, 유체동산, 자동차, 선박, 무체재산권 등의 재산을 찾아 강제집행을 실시할 수 있다.