COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 2. | 로엘법무법인 장익준 변호사

아파트에 균열이나 누수가 생겼을 때 입주자와 시공사의 다툼은 대개 같은 자리에서 멈춥니다. 이것이 하자인지 아닌지, 하자라면 보수 비용이 얼마인지를 두고 양쪽 주장이 갈리고, 이를 판가름할 자료를 입주자 쪽이 스스로 만들어 내기가 쉽지 않기 때문입니다.

「공동주택관리법」은 이 판단을 국토교통부에 설치된 하자심사·분쟁조정위원회에 맡겨 두었습니다. 이 글은 그 위원회가 하는 세 가지 일이 어떻게 다른지, 판정을 먼저 받아 두면 무엇이 달라지는지, 그리고 결과에 승복할 수 없을 때 언제까지 무엇을 해야 하는지를 조문으로 정리한 것입니다.

세 갈래로 나뉜 사무입니다

같은 위원회에 신청하더라도 무엇을 구하는지에 따라 절차와 기간이 달라집니다. 제39조 제2항은 위원회의 사무를 하자 여부 판정, 분쟁의 조정, 분쟁의 재정으로 나누어 정하고 있고, 제45조 제1항은 각각에 대해 다른 처리기간을 두고 있습니다.

처리기간에는 흠결보정기간과 하자감정기간이 빠집니다. 제45조 제3항은 기간 내에 마칠 수 없으면 분과위원회나 소위원회의 의결로 한 차례만 30일 이내에서 연장할 수 있다고 정합니다. 분쟁조정과 분쟁재정의 대상은 사업주체등과 입주자대표회의등·임차인등 사이의 분쟁뿐 아니라, 하자의 책임범위를 둘러싼 사업주체등·설계자·감리자·수급인·하수급인 사이의 분쟁도 포함됩니다. 1천만원 미만의 소액 사건 등은 제42조 제4항에 따라 소위원회가 처리하는데, 이 경우 의결에는 출석위원 전원의 찬성이 필요합니다.

판정을 먼저 받아두면 달라지는 것

하자 여부 판정은 그 자체로 상대방에게 의무를 발생시킵니다. 제43조 제2항에 따라 위원회는 판정을 하면 하자 여부 판정서 정본을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하고, 제43조 제3항은 하자가 있는 것으로 판정된 사업주체가 판정서에 따라 하자를 보수하고 그 결과를 위원회에 통보하도록 정합니다.

여기에 행정적 수단이 더해집니다. 제37조 제5항은 사업주체가 정당한 사유 없이 하자보수 청구에 따르지 않을 때 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있다고 정하고 있습니다. 하자보수를 청구할 수 있는 사람은 제37조 제1항에 따라 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법상 관리단, 그리고 공공임대주택의 임차인·임차인대표회의입니다. 개별 입주자도 청구권자에 포함되어 있다는 점은 실무에서 자주 놓치는 부분입니다.

결과에 이의가 있을 때는 30일입니다

판정 결과에 승복할 수 없다면 기한이 짧습니다. 제43조 제4항은 하자 여부 판정서를 송달받은 날부터 30일 이내에, 안전진단전문기관이나 대통령령이 정하는 관계 전문가가 작성한 의견서를 첨부하여 이의신청을 하도록 정합니다. 의견서를 확보하는 데 시간이 걸리므로, 판정서를 받은 즉시 전문가 선정에 착수해야 기한을 맞출 수 있습니다.

이의신청이 있으면 제43조 제5항에 따라 당초 판정을 의결한 분과위원회가 아닌 다른 분과위원회가 재심의합니다. 다만 결과를 뒤집는 문턱은 높습니다. 제43조 제7항은 재심의를 하는 분과위원회가 당초 판정을 변경하려면 재적위원 과반수 출석에 출석위원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어야 한다고 정하고 있습니다.

조정안을 받았다면 답을 하셔야 합니다

분쟁조정에서 가장 주의해야 할 조문은 제44조 제2항입니다. 조정안을 제시받은 당사자는 제시받은 날부터 30일 이내에 수락 여부를 통보해야 하는데, 답변이 없으면 조정안을 수락한 것으로 봅니다. 아무것도 하지 않는 선택이 곧 수락이 되는 구조입니다.

수락으로 처리되면 되돌리기 어렵습니다. 제44조 제3항에 따라 위원회는 조정서 정본을 송달하고, 제44조 제4항은 조정서의 내용에 재판상 화해와 동일한 효력을 부여합니다(당사자가 임의로 처분할 수 없는 사항으로 대통령령이 정한 것은 제외). 하자 사건을 다루다 보면 조정안 통지를 관리사무소에서 받아 두고 기한을 넘겨 그대로 확정된 사례를 보게 됩니다. 송달을 받을 주소와 담당자를 신청 단계에서 분명히 해 두시는 편이 안전합니다.

한편 제46조 제3항은 통지를 받은 사업주체등·설계자·감리자·입주자대표회의등·임차인등이 분쟁조정에 응하여야 한다고 정합니다. 다만 통지를 받은 입주자가 조정기일에 출석하지 않으면 위원회가 직권으로 조정안을 결정해 제시할 수 있습니다. 소멸시효와 관련해서는 제47조 제1항이 이 법에 규정하지 않은 사항과 소멸시효의 중단에 관하여 「민사조정법」을 준용하도록 하고 있습니다.

참고자료

· 「공동주택관리법」 제36조·제37조·제38조·제39조·제42조·제43조·제44조·제45조·제46조·제47조 [시행 2026. 7. 1., 법률 제21447호] — 국가법령정보센터
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