COLUMN · 부동산 / 건설

작성 2026. 8. 5. | 로엘법무법인 김유진 변호사

새 아파트에 입주하고 몇 해가 지나 벽에 금이 가거나 물이 새는 것을 발견하면, 대개 먼저 관리사무소에 이야기하고 그다음 시공사에 연락합니다. 그러다 대응이 늦어지고, 몇 달이 더 지난 뒤에 변호사를 찾아오십니다. 그 시점에 가장 먼저 확인해야 하는 것은 하자의 심각성이 아니라 남은 기간입니다.

공동주택의 하자담보책임기간은 하나의 숫자가 아니라 공사의 종류별로 2년에서 10년까지 나뉘어 있습니다. 이 글은 어떤 하자가 몇 년짜리인지, 그 기간을 언제부터 세는지, 그리고 누가 청구할 수 있는지를 법령과 대법원 판결로 정리한 것입니다.

기간은 하나가 아니라 공종별로 나뉩니다

하자보수 사건에서 가장 흔한 오해는 아파트 하자의 보증기간이 일률적으로 몇 년이라고 생각하는 것입니다. 「공동주택관리법」 제36조는 사업주체의 하자담보책임을 정하고, 제37조는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우 사업주체가 입주자대표회의 등의 청구에 따라 하자를 보수하도록 정하고 있습니다. 그리고 그 기간의 구체적인 구분은 같은 법 시행령에서 공사의 종류별로 나누어 두고 있습니다.

실무에서 이 구분이 중요한 이유는, 하나의 현상이 여러 공종에 걸쳐 있는 경우가 많기 때문입니다. 천장에서 물이 떨어지는 것을 방수공사의 하자로 보면 5년이지만 도배의 하자로만 정리하면 2년입니다. 어느 쪽으로 구성하느냐에 따라 청구 가능 여부 자체가 갈립니다.

언제부터 세는지가 결과를 바꿉니다

기간의 길이만큼 중요한 것이 기산점입니다. 담보책임기간은 전유부분과 공용부분에서 서로 다른 날부터 시작합니다. 전유부분, 즉 각 세대의 내부는 입주자에게 인도한 날부터 기산하고, 복도·계단·옥상·지하주차장 같은 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다.

이 차이가 실제 사건에서 만드는 결과는 작지 않습니다. 사용검사를 받은 뒤 입주가 시작되기까지 시간이 있고, 세대별 입주일도 저마다 다르기 때문입니다. 같은 단지의 같은 하자라도 세대 내부의 문제인지 단지 전체의 문제인지에 따라 남은 기간이 다르게 계산됩니다. 기간이 임박했다고 판단되면 하자의 목록을 정리하는 일보다 청구의 의사를 남기는 일을 먼저 하셔야 하는 이유가 여기에 있습니다.

청구할 수 있는 사람이 정해져 있습니다

하자 문제에서 실무상 가장 자주 무너지는 지점은 기간이 아니라 청구권자입니다. 대법원은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 의한 하자담보추급권이 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 구분소유자에게 귀속한다고 판단했습니다(대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결). 또한 수분양자가 집합건물을 양도한 경우 그 권리는 현재의 구분소유자에게 귀속한다고 보았습니다(대법원 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결). 분양받은 사람이 아니라 지금 그 집을 소유한 사람이 권리자라는 뜻입니다.

여기에서 입주자대표회의의 지위 문제가 나옵니다. 대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결은 아파트 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 손해배상채권을 양도받은 경우, 채권양도의 사실을 통지하고 소를 변경한 시점에 비로소 손해배상청구권이 행사된 것으로 본다고 판단했습니다. 입주자대표회의 이름으로 소송을 시작했더라도 채권양도와 그 통지라는 절차가 갖추어지기 전에는 권리 행사로 인정되지 않는다는 것이며, 기간이 얼마 남지 않은 사건에서는 이 시차가 결정적일 수 있습니다.

기간이 지나기 전에 해두어야 할 것

준비의 순서는 단순합니다. 첫째, 발견된 하자를 공종별로 분류해 각각 몇 년짜리인지 확인합니다. 둘째, 전유부분인지 공용부분인지에 따라 기산일을 나누어 남은 기간을 계산합니다. 셋째, 권리자가 누구인지를 확정합니다. 중간에 매매가 있었다면 지금 소유자가 청구권자이고, 입주자대표회의가 나서는 구조라면 채권양도와 통지가 갖추어져 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

사업주체가 보수를 거부하거나 응답하지 않는 경우에는 하자심사·분쟁조정위원회를 통한 하자 판정과 조정 절차를 이용할 수 있습니다. 실무에서 이 절차는 하자의 존부와 범위를 객관적으로 확정해두는 데 도움이 되며, 이후 소송으로 이어질 때에도 자료가 됩니다. 필자가 건설·부동산 사건을 다루며 아쉽게 보는 장면은, 관리사무소와 시공사 사이에서 몇 년을 오가다 정작 기간이 지난 뒤에 상담을 오시는 경우입니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 하자담보책임기간은 공종에 따라 2년에서 10년까지 나뉘므로 하자를 어느 공종으로 구성하는지가 중요합니다. 둘째, 전유부분은 인도일, 공용부분은 사용검사일부터 기산합니다. 셋째, 하자담보추급권은 현재의 구분소유자에게 귀속하며, 입주자대표회의가 소송을 하려면 채권양도와 통지가 필요합니다(대법원 2010다28840 전원합의체 판결). 남은 기간이 얼마인지에 따라 취할 조치가 달라지므로, 하자를 발견하신 시점에 검토를 받아보시길 권합니다.

참고자료

· 「공동주택관리법」 제36조(하자담보책임)·제37조(하자보수 등) 및 같은 법 시행령 — 국가법령정보센터
· 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다84229 판결 / 2009. 5. 28. 선고 2009다9539 판결 / 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결 — 국가법령정보센터 판례
· 아파트 하자보수 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)
· 하자 판정·분쟁조정 신청 — 하자관리정보시스템
· 같은 주 발행 칼럼: 합의서에 서명한 뒤 나타난 후유증