COLUMN · 부동산

작성 2026. 8. 4. | 로엘법무법인 박민희 변호사

월세가 밀리기 시작한 임대인들이 상담에 오시는 시점은 대체로 비슷합니다. 몇 달 기다렸고, 몇 번 연락했고, 이번 달에도 들어오지 않았을 때입니다. 그리고 물으십니다. 이제 내보낼 수 있느냐고. 답을 드리기 전에 먼저 확인하는 것은 연체 개월 수가 아니라 연체된 금액의 합계입니다.

이 글은 차임 연체를 이유로 임대차를 끝내고 건물을 돌려받으려 할 때, 조문이 실제로 요구하는 것이 무엇인지를 정리한 것입니다. 절차의 순서보다 순서를 밟기 전에 갖추어져야 하는 요건에 초점을 두었습니다.

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주택은 2기, 상가는 3기입니다

해지 요건의 출발점은 두 개의 조문입니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 주택을 비롯한 일반 건물 임대차에 적용되는 기본 규정입니다.

상가건물은 기준이 한 칸 더 올라갑니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 영업의 터전을 잃게 되는 상가임차인을 더 두텁게 보호하기 위해 민법보다 무거운 요건을 둔 것입니다. 같은 건물을 두고도 주거용으로 쓰는지 영업용으로 쓰는지에 따라 해지가 가능한 시점이 달라진다는 뜻입니다.

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세어야 하는 것은 횟수가 아니라 금액입니다

두 조문이 공통으로 쓰는 표현은 "차임연체액이 O기의 차임액에 달하는 때"입니다. 몇 번 밀렸는지가 아니라 밀린 돈의 합계가 몇 달치에 이르렀는지를 묻고 있는 것입니다. 이 차이가 실제 사건에서 결과를 가릅니다.

예를 들어 월 차임이 백만원인 주택에서 임차인이 여러 달에 걸쳐 조금씩 덜 내어 미납액 합계가 이백만원이 되었다면, 한 번도 통째로 거른 달이 없더라도 연체액은 2기의 차임액에 달한 것입니다. 반대로 두 달을 완전히 거른 뒤 한 달치를 입금해 미납액이 백만원으로 줄었다면, 두 번 밀렸다는 사실만으로 해지 요건이 충족되었다고 보기 어렵습니다. 상담에서 임대인이 가진 기억과 통장 내역을 대조해보면 이 두 가지가 어긋나 있는 경우가 적지 않습니다.

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해지 통보가 도달해야 다음 단계가 열립니다

요건이 갖추어졌다고 해서 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 두 조문 모두 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있을 뿐이므로, 해지하겠다는 의사표시를 임차인에게 해야 하고 그 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 생깁니다. 계약이 해지되어야 비로소 건물을 돌려달라고 청구할 수 있는 상태가 됩니다.

실무에서 내용증명을 권해드리는 이유가 여기에 있습니다. 법이 내용증명이라는 형식을 요구하는 것은 아니지만, 나중에 다투어지는 것은 언제나 "언제 통보했고 언제 도달했는가"이기 때문입니다. 전화나 문자로 여러 차례 이야기했다는 진술만 남아 있으면, 해지 시점이 불분명해져 그 이후 절차 전체가 흔들립니다. 필자가 임대차 사건을 수행하며 가장 자주 되돌리게 되는 것도 이 단계입니다.

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판결을 받아도 집행이 막히는 경우

임대인이 마지막에 놓치기 쉬운 것은 소송 도중의 점유 변동입니다. 판결은 소송의 상대방에 대하여 효력을 갖는 것이 원칙이므로, 소송이 진행되는 사이에 임차인이 다른 사람에게 건물을 넘겨주면 애써 받은 판결로 그 사람을 상대로 집행하기 어려워질 수 있습니다. 특히 상가에서 영업이 양도되거나, 주택에 임차인의 지인이 들어와 사는 경우에 이런 문제가 생깁니다.

그래서 실무에서는 소송을 제기하기 전이나 제기하면서 점유를 현재 상태로 고정해두는 보전처분을 함께 검토합니다. 순서를 바꾸어 판결부터 받고 나서 대응하려 하면, 그 시점에는 이미 선택지가 줄어 있는 경우가 많습니다. 소송에 들어가기 전에 현재 그 건물을 누가 실제로 점유하고 있는지를 확인해두시길 권합니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 해지 요건은 주택 등 일반 건물이 「민법」 제640조의 2기, 상가건물이 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8의 3기입니다. 둘째, 두 조문 모두 연체 횟수가 아니라 연체액의 합계를 기준으로 삼습니다. 셋째, 해지 의사표시가 도달해야 인도를 구할 수 있고, 소송 중 점유가 넘어가면 집행이 어려워질 수 있습니다. 사안마다 계약 내용과 입금 내역에 따라 판단이 달라지므로 변호사의 검토를 받아보시길 권합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 월세가 몇 달 밀리면 계약을 해지하고 내보낼 수 있나요?

건물의 용도에 따라 기준이 다릅니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 반면 상가건물에는 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8이 적용되어 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다.

Q. 두 달을 밀렸다가 한 달치를 냈으면 해지할 수 있나요?

두 조문은 모두 "차임연체액이 O기의 차임액에 달하는 때"라고 정하고 있어, 연체 횟수가 아니라 연체액의 합계를 기준으로 삼습니다. 두 달을 거른 뒤 한 달치를 입금해 미납액이 한 달치로 줄었다면 두 번 밀렸다는 사실만으로 해지 요건이 충족되었다고 보기 어렵습니다. 반대로 여러 달에 걸쳐 조금씩 덜 낸 결과 합계가 두 달치에 이르렀다면 요건은 충족됩니다.

Q. 해지 통보는 꼭 내용증명으로 해야 하나요?

법이 내용증명이라는 형식을 요구하는 것은 아닙니다. 다만 두 조문 모두 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있을 뿐이므로 해지 의사표시가 임차인에게 도달해야 효력이 생기고, 이후 다투어지는 것은 언제나 통보와 도달의 시점입니다. 전화나 문자만 남아 있으면 해지 시점이 불분명해져 그 이후 절차 전체가 흔들릴 수 있습니다.

참고자료

· 「민법」 제640조(차임연체와 해지) — 국가법령정보센터
· 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8(차임연체와 해지) — 국가법령정보센터
· 임대차 계약의 해지 — 찾기쉬운 생활법령정보(법제처)
· 같은 주 발행 칼럼: 군 징계처분, 다툴 수 있는 기간은 30일